房地产周期波动是房地产业自身发展规律,上海房地产规模在全国各城市中最大,房地产业发展在上海经济发展中具有举足轻重的地位.探索和总结上海房地产市场发展的周期性规律,对房地产经济运行趋势进行科学的分析和判断,对于上海市房地产业宏观调控以及投资决策都是十分必要的.目前国内房地产周期研究尚不成熟,缺乏系统科学的理论体系.该文的目的在于:掌握上海市房地产周期波动规律性,分析、预测和调控市场,使波动得以缓和,避免大起大落,使上海房地产业健康稳定发展.首先,通过对房地产周期基本理论的考察,系统归纳和总结了国内外房地产周期研究的成果,在此基础上提出房地产周期的基本概念、释义、发展模式,探讨房地产周期的成因.其次,在掌握大量数据的基础上,建立了上海市房地产周期指标体系,运用综合指数模型,初步确立了周期综合指数,并从房地产投资、供需、价格、总体运行效益四个方面细化,深入探寻上海市房地产周期波动的规律.然后运用灰色关联度理论,分别从单个因素和综合因素两个角度,建立了各种因素与周期波动综合指数之间的三种关联度关系,并以此充实周期指标体系,重新确定了周期综合指数.在此基础上,运用基于概率方法的序贯过滤技术模型进行转折点预测.最后,在上述分析的基础上,确立上海市房地产反周期宏观调控的总体思路,提出反周期政策建议.