随着城我国乡融合发展步伐的加快,农村人口向城镇转移的数量也日渐增多,农村宅基地的实际利用率呈逐年下降趋势,宅基地闲置情况越来越普遍,“空心村”逐渐成为各级地方政府头疼的问题。有些乡村甚至出现一家农户占有多处宅基地的现象,宝贵的土地资源没有得到充分利用,一些突出问题导致土地被闲置或浪费,阻碍了乡村的进一步发展。因此,怎样能够提高农村土地的集约利用水平,合理引导农民退出闲置宅基地,是我们目前亟需解决的问题。十八届三中全会提出,改革完善我国农村宅基地制度,探索提高农民财产性收入的新渠道,2015年中央开始在全国试点宅基地制度改革,这使农村宅基地使用权流转与退出问题成为社会各界关注的焦点。实践经验表明,积极探索构建农村宅基地退出机制,对有效解决上述问题具有举足轻重的地位。然而,农村宅基地退出在实际操作中,具有相当的难度,如果想顺利推行这一政策,必须综合考量方方面面的利益因素,综合进行多层次、多角度的分析研究,以农民意愿为切入点,进行稳步推进。由于宅基地与农民的利益联系紧密,深入考察农民的真实想法,需有针对性地制定政策依据,为宅基地退出机制提供科学的依据和参考。本研究以土地供需均衡理论、产权理论、土地发展权理论、“推—拉”理论对新中国成立以来我国农村宅基地使用权发展情况进行系统而全面的总结,进而深入研究在新型城镇化大环境下,农村宅基地使用权退出实践中的有益经验与不足之处。同时,笔者结合大足区调研数据,深入分析当地宅基地使用情况以及试点改革进展情况,并基于Logistic回归模型对影响宅基地退出的各类因素进行实证分析,得出农民退出意愿有影响显著的因素,并以此为基础提出对策建议。研究结论如下:(1)本文对大足区农村宅基地的利用情况进行调查研究,得到当地农村存在很多宅基地闲置、农民对宅基地制度改革试点政策了解不清晰、安置标准偏低、实施环节存在违规等问题。(2)在对农民进行深入走访的基础上,笔者对农民宅基地使用情况及农民宅对宅基地流转的态度进行大致了解,对收集到的相关数据信息进行系统梳理分析,并积极构建logistic模型,分析其影响因素及影响程度,经分析得出结论,当前影响农民宅基地退政策的因素有:年龄、非农收入所占比重、购买养老保险情况、试点政策了解程度、进城落户意愿、提高补偿标准、就业保障、子女入学保障、养老保障。其中,年龄的的影响是负向的,其余的变量影响为正向。(3)在宅基地制度改进以及政策建议方面,本文认为应该从提高政策宣传力度与效率、适当提高现行补偿标准、完善社会保障功能、完善政策落实监督机制、落实好宅基地确权登记等方面加以改进和管理。