房地产估价在我国是一项新兴中介服务业，是在市场取向改革目标的确立和实施过程中逐渐发展起来的。作为新生事物，不可避免地在我国房地产市场建立的初期使用过程中出现各种各样的问题。作为房地产三大估价方法之一的收益还原法，基础数据的确定在理论和实务上更是显得不够成熟。而这其中对收益还原法中一个非常重要的参数─纯收益的计量问题缺乏系统的研究，对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架，导致收益还原法在实际应用中主观性和随意性很大，使得被称为估价方法中的“王后”的收益还原方法在实际工作中被扭曲，严重影响了收益还原法生命力。 本论文在选题上寻找收益还原法理论研究的薄弱环节和基础工作，提出动态收益还原法的思想，通过借鉴会计学、投资学、经济学等有关理论对收益还原法中纯收益内涵、外延有关问题进行了深入的探讨；通过借鉴经济学中预期理论、不动产经济周期理论对房地产纯收益的合理预测问题进行了科学的界定；运用灰色系统理论、随机时间序列理论、最优化等数学方法建立了不同条件下房地产纯收益预测的数学模型，并通过实证的分析验证了这些预测方法的科学性和有效性，为构建一个系统的收益还原法纯收益预测框架进行了研究。 论文同时注意解决各种数学预测方法在估价工作中的实际操作性问题，通过可视化收益预测支持系统开发为建立的数学预测模型服务于估价工作奠定了基础。因此本论文的研究成果对于指导收益还原法的估价实践能起到一定的指导作用。