随着城市住房体制改革和物业管理行业的发展,越来越多的人拥有自己所有的房屋,随之而来的是业主自治意识的觉醒和加强。建筑物区分所有的客观现状,要求区分所有建筑物内的所有业主形成业主团体,达到对建筑物内共用部分和共同事务的有效管理,维护全体业主的共同利益和业主之间的和谐关系。业主自治便应运而生,并成为现代物业管理的基本趋势。但是,由于种种原因,纠纷一直不断。笔者以业主自治为核心,进而以此为基础构建我国的物业管理法律制度,全文主要有四个部分组成:第一章“业主自治的基础”。首先对业主与业主自治的含义进行剖析,指出在本文中业主自治是狭义上的业主自治,即指住宅小区范围内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依照法律法规规定,通过民主程序建立自治组织,确立自治规范,自主决定本小区内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。然后分析了我国业主自治的立法发展与业主自治的法律基础,即为建筑物区分所有权。最后,指出业主自治应当遵循的三个原则,即依法自治原则、民主管理原则和接受督导原则。第二章“业主自治的现状”。在本章中,笔者首先指出业主自治过程中存在的问题,主要包括:开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷、业主之间以及业主与业主代表机构之间的纠纷、业主与其服务机构之间的纠纷和业主及其代表机构与行政机关之间发生的纠纷,并且对这些问题进行原因分析,这些原因主要包括立法上的缺失、业主自治能力的欠缺和业主自治中政府、物业公司角色错位等。第三章“业主自治的运作构架”。这是本文的核心。笔者详细地阐述了业主自治的主体、业主公约、业主自治的意思机关、执行机关这四个问题。第一节“业主自治的主体”,笔者分析了各国对业主团体的规定,指出了我国立法欠缺业主团体这一概念,并对我国业主团体的立法选择提出了建议;第二节“业主公约”,笔者认为业主公约是业主自治的“宪章”,对业主公约的性质进行了分析,还对我国业主公约的现状进行了考察;第三节“业主自治团体的运作”,笔者指出我国业主大会运行规则的缺陷,并对业主大会决议的效力进行了探讨。对业主委员的资格和业主委员的法律责任进行了分析,指出业主委员会作为执行机构的重要作用。第四章“业主自治的制度完善”。通过对业主自治制度的权力构架,笔者在本章中指出应当通过扩大业主自治纠纷的法律救济途径、重构业主自治权的内容、制定业主自治规范,通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为,填补法律、法规漏洞以及规范房地产行政主管部门的介入、加强法制宣传、培植社群精神等途径完善业主自治制度,真正发挥业主自治精神,实现物业小区的和谐、健康、有序的发展。