随着我国城镇化的进程和以高校毕业生为代表的新兴一代加速涌入一、二线城市,住房问题日益紧张。在国家对于住房租赁市场的政策支持和消费端旺盛的需求之下,住房租赁细分市场中的长租公寓应时而生。同时,地产企业、房屋中介、酒店等均开启了各自在新兴市场的布局。目前,地产企业运营的长租公寓品牌以其自持物业统一管理、品牌规模效应和专业管理团队等优势在市场中占据了一定地位。然而在新冠疫情影响之下,行业内部频频“爆雷”,暴露出不少值得关注的问题。面对国家监管政策紧缩导致的地产业融资困难和长租公寓前期投入大、资金回流慢等行业特点,传统信贷、债权等融资模式与长租公寓的资金需求较不匹配,因此,近年来部分企业开始尝试引入创新融资模式,房地产信托投资基金（REITs）受到关注。本文主要采用案例分析方法,基于我国长租公寓发展现状及融资特点,通过剖析碧桂园REITs案例的融资动因、运作模式和实施效果来验证该种新兴融资模式的必要性和可行性。具体地,本文首先分别从政策和现实情况角度出发阐述了碧桂园REITs产品的发行背景和长租公寓行业面临的发展困境;随后,本文从发行动因、产品要素、结构设计等角度介绍了碧桂园REITs的具体运作模式,双SPV与“股+债”的结构帮助企业合理避税、降低成本,储架发行的模式使碧桂园可以实现扩募;紧接着,本文通过REITs对碧桂园的财务影响和其自身经营状况来分析了REITs的发行效果,同时,通过对底层资产、外部风险识别的阐述剖析了碧桂园当前的一系列风险应对措施,通过同新派公寓REITs的对比总结出本项目的优点与不足。最后,本文总结了该单REITs带来的启示,分别从政府和企业的角度提出了发展建议。碧桂园REITs在融资规模、融资结构设计等方面都具有较强的典型性。因此本文通过对该案例的分析,试图从企业融资角度切入,以定量和定性信息支持REITs的可行性,以期为企业创新融资和我国REITs法律、监管的完善做出贡献。