我国经济转轨以来，城市规划得到了快速发展和高度关注，而城市建设活动与规划工作的脱节也引起了广泛的思考，现实规划工作中常常由于这几类动力主体(或称利益主体)之间利益协调不到位导致规划工作难以推行，城市规划的实效受到质疑。本文借用政治经济学公共选择理论中的集体行动及相关理论，对城市规划实效问题进行了系统分析。　　 通过对公共利益与个人利益的比较，分析公共利益界定的困难，并通过对规划核心价值--公平正义--的学理分析，指出公正就是要提供自由竞争的环境与平等的机会，保证个人利益追求，从而促进社会发展的效率，社会财富增加，最终通过福利达到结果的公平。从而明确了城市规划应保证个人利益的追求，这是本文的理论前提。　　 从城市规划的作用性质出发，揭示城市规划实效的内涵：城市规划的目标是公平的社会环境。通过城市规划编制与实施过程中的强制性手段与选择性激励可促使利益主体形成一致的集体行动，从而达成规划目标，提供追求个人利益的公平环境，从而社会发展，保证城市规划的实效。　　 城市规划失效的原因是城市利益主体随着我国经济体制的转型，冲突与矛盾凸现，而城市规划中的公共利益目标范围与内容很难界定，造成规划与现实的矛盾。在此外因下，自利理性等内因起作用而使利益主体关系失衡。导致规划目标的集体行动过程的部分或全部受到破坏，从而规划失效。本文从规划编制和实施管理的角度出发，对利益主体在这两个阶段追求自我利润最大化的行为特征作出了分析。　　 最后，为协调各方利益，提升城市规划的实效性，指出应通过博弈的方法建立利益主体的集体行动。并根据对象范围将集体行动分为三个层次，指出最高层次的集体行动实际上实现了最广泛的公共利益。最后提出建立集体行动的机制策略，即政府退出城市经济组织(投资商)与居民的博弈，制定合理公平的博弈规划，通过城市规划的纽带作用，使投资商与居民进行合作式博弈，形成本地规划目标的集体行动，并通过规划调控集体行动的外部性，使本地与外部社会形成更高层次的集体行动，同时也就是实现了更大范围的公共利益。