选题来源于武汉市的一家股份制改革试点的民营高科技企业，研究目的是帮助企业采取正确的经营战略，配合企业新的发展战略来实施项目操作，同时，针对目前我国房地产市场无论是从项目投资还是理论研究，都集中在城市地产上面（包括住宅和商业），而旅游地产，特别是旅游与商业地产的结合，存在着研究空白点，本项目的研究，将从市场分析、精准营销的角度，对旅游类商业地产的现状、发展、及待解决的问题进行研究。　　 旅游类商业地产是指以旅游资源为载体而建设的商业地产项目，其本质是将旅游业和房地产业进行结合，使得项目建筑景观融入周边自然景观，同时形成建筑与自然在市场效益上的良性互动，达到较高的投资价值。　　 在2010年4月国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，受国家对住宅市场打压的影响，房地产市场投资向商业地产转化，到2011年，国务院再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），从而使商业地产投资价值再次提升。但是，很多商业地产项目在推出之前，缺乏系统、科学地市场分析和产品定位研究，使商业地产项目的同质化现象比较严重，一次成功的商业楼盘操作总是在不断地翻版和重复，缺乏创新，而创新必须建立在严密的市场分析和产品定位的基础上[1]。　　 旅游类商业地产是商业地产的一个分支，在我国目前尚处于起步阶段。　　 国外旅游类商业地产发源于法国地中海沿岸，兴起于分时销售，美国从欧洲引入分权酒店后，以分权酒店起步，在旅游类商业地产上取得了巨大成功。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟[2]。　　 我国旅游类商业地产虽然起步较晚，但是发展迅速，2011年在全国各地已经开发和正在开发的旅游地产项目近千家，虽然发展前景广阔，但发展中最关键因数是产业模式的发展，而产业模式的发展，是建立在对消费需求变化趋势了解的基础上的，随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，据美国房地产协会的在1999年的一份调查报告显示:在全球范围内，当一个地区的人均GDP达到3000美元时，就是旅游类房地产开发的黄金期的到来，2010年全国省市人均GDP排名中湖北省保持中部第一，达到美元4200元，2011年我国城市化率已超过47％，成为近30年来世界上城市化率增速最快的国家之一。从这两方面来看，未来旅游类的商业地产拥有广阔的市场前景[3]。　　 商业地产市场的快速发展，使得其市场营销理论也发生着转变。首先是观念改变，从“成本导向”到“客户导向”，这需要经营者“真正了解客户的需要”，并能够有效捕捉。其次是创新魅力，美国西蒙房地产集团(SimonProPertyGroup)被誉为世界的商业地产标杆，始终坚持着“不断的创新，保持一个超越同行的商业模式”的经营理念，40多年来，通过创造最佳的物业组合，不断改善商家和购物者的购物体验，在《财富》杂志选评的全美国最受尊敬的企业中，西蒙排名商业地产类的第一名。　　 中国商业与“世界标杆”距离还很遥远，大家意识到商业地产富有独特的实践规律，无法简单复制、无法简单抄袭、无法一劳永逸，这就是商业地产的挑战与魅力所在。　　 与世界一流企业相比，在国内，从目前业已存在的问题来看，传统的商业地产越来越明显地成为了一种圈钱的工具，从而背离了商业经营的本质，就像住房已经表现出来的那样:房屋远离了居住功能而成为一种纯粹的投资工具。作为旅游类的商业地产来说，开发商过度注重通过销售回笼资金，相对忽视后续的经营和维护，为项目的健康发展蒙上了一层阴影，站在行业发展的层面来看，目前中国距离真正的旅游地产还有一定距离，其主要表现为:一、投资与投机并存，沿袭城市地产的运作模式，开发者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，造成部分地区项目出现房价虚高;二、开发商不够成熟，以未来抬高未来的收益引诱购买者进场;三、开发商在设计旅游地产项目产品时过于主观，在营销宣传过于夸大宣传，甚至有些虚假宣传的行为，这些情况都将会对整个行业的发展产生不良的影响。　　 基于上述情况，扎实、科学的市场分析和产品定位研究就显得尤为重要，市场营销环境分析以文案调查为主，部分内容穿插到问卷调查中去，对消费者行为调查则以问卷调查为主，通过统计分析和相关因数分析进行市场趋势分析;对产品定位的方法则主要依据房地产的一般特性，以产品差异定位法为主。　　 在完成上述研究的过程中，要克服的调查难点是:旅游商业地产的市场成熟度不够，文化因素对消费者行为的影响究竟如何？没有成熟的、可供参考的实例提供佐证，而文化因素又是影响消费者行为的基础因素，由于旅游商业地产属于休闲类消费产品，又兼具度假、养老、投资的功能，因而消费市场不明显，不集中，存在着广泛、分散、复杂、易变、情感、伸缩、替代、地区和季节等等综合性因素的影响，对数据的采集、标本的归纳都有一定的困难。　　 本研究的特色在于在理论的指导下有很强的实践性，其意义表现在:　　 一、通过科学地市场分析，发现了市场环境的变化和发展趋势，结合项目本身的条件，在市场定位方面，不拘泥于旅游地产的传统目标，突破了旅游与居住的结合，将市场组合定位在旅游与商业结合为主、度假、养生为辅的格局，由此大大的提高产品的价值;　　 二、在产品定位方面，其特色表现在品牌策略和包装策略上面，结合企业的战略发展需要，以宣传企业的品牌形象为背景，带动产品的品牌形象，与推动企业上市和产品的销售形成良好的互动效应。