全生命周期工程造价管理理论是前沿性的造价管理理论，它是一种决策思想和支持工具，可以帮助决策及设计人员等综合考虑项目的建造成本和运营与维护成本，实现更为科学的建筑设计和更加合理地建筑材料选择，最终实现建设项目全生命周期中造价的最小化。我国采用全生命周期工程造价管理模式所需要的理论工具及应用条件等方面都在逐渐趋于成熟，在我国实行全生命周期工程造价管理模式应该是完全可行的。采用全生命周期工程造价管理模式对于提高我国工程造价管理水平，提高投资决策的正确性和对工程造价进行全生命周期控制具有十分重要的意义。采用全生命周期工程造价管理模式，尽管存在很多障碍，但是通过建设项目各参与方及政府工程造价管理部门的政策支持，一定会取得成功。论文通过将全生命周期造价管理理论与写字楼物业的自身特点相结合，将全生命周期造价管理应用在写字楼项目中。其目的是将全生命周期工程造价管理理论引入写字楼项目的运作中，通过改进写字楼项目传统的工程造价管理模式与方法，实现写字楼项目的全生命周期成本最小化，提高写字楼项目建设的社会效益及投资效益，使有限的资金发挥更大的效益，从而论证出全生命周期造价管理模式的合理性和优越性，及在我国实施全生命周期造价管理模式的可行性和必要性。论文的主要内容和创新点在于：①构建适合我国写字楼项目的全生命周期工程造价管理的理论框架，包括分析我国写字楼项目全生命周期工程造价管理含义、特点和内容。②在充分研究项目全生命周期阶段划分方法和标准的基础上，结合写字楼项目实际情况，对适合写字楼项目的全生命周期工程造价管理的整个过程做出阶段划分，以及对各阶段所对应的工程造价管理的内容做出定义。③写字楼项目的全生命周期成本分析与计算，包括写字楼项目全生命周期范围的界定，全生命周期成本计算需要设计的基本概念、确定写字楼项目的全生命周期成本分析所涉及的成本范畴和每种成本对应的成本函数、全生命周期成本的计算公式、全生命周期成本的过程、分析步骤、全生命周期成本计算的数学模型。以形成统一的写字楼项目全生命周期各阶段的划分及工程造价计算方法的统一，进而逐渐形成我国写字楼项目全生命周期成本数据库，为我国写字楼项目工程造价管理服务。④写字楼项目的全生命周期成本预测和控制，它是全生命周期造价管理理论的重要意义之所在。通过全生命周期成本预测与控制理论模型的应用，提供写字楼项目的成本预测，并在建筑物生命期内进行不断地更新。用已完工程造价信息对拟建工程进行工程造价确定，可以对拟建项目进行初始化建设成本计算、未来运营维护成本计算，从而进行生命周期成本计算，实现全生命周期理论在写字楼项目造价管理中应用。