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房地产投资信托基金(REITs)作为集合资金计划的房地产投资工具,至今已在三十几个国家及地区推行,其优势在于有效拓宽地产企业融资渠道,盘活存量资产,进而提高资产流动性,为投资者提供一种收益稳健且安全性高的投资渠道。自1998年停止实物分房政策以来,我国的房地产市场化程度不断提高,地产价格持续攀升,房地产业对我国经济的拉动作用逐渐无法取代,商业地产投资成为当前投资新方向,REITs将是大势所趋的发展新思路,但我国市场上存在REITs可能会加剧房价波动,影响市场稳定的疑虑。REITs在香港地区已有十余年的发展历史,没有造成房价泡沫,反而对稳定房价有积极作用。本文基于香港2006-2019年REITs市场数据,通过建立SVAR和VAR模型探讨REITs对房价稳定性的机理,为内地引入REITs提供可行政策建议。本文的研究思路主要如下:通过文献梳理论证研究REITs与商业地产价格关系的必要性,探讨REITs对商业地产稳定作用的内在逻辑。实证分为两部分,首先构建SVAR模型研究香港商业物业资本化率、商业地产价格、十年期国债利率与REITs融资比率的关系;第二部分基于投资决策理论建立VAR模型,分析香港商业物业价格指数与REITs投资性现金流的长期效应,并综合讨论REITs对商业地产价格的调节过程。研究发现,香港商业物业资本化率对REITs融资比率产生的显著影响在长期和短期都存在,且表现为长期正相关;香港商业物业价格和十年期基准利率对REITs融资规模的影响较小;香港REITs投资性现金流和商业物业价格指数在长期有正的均衡关系。物业收益率较高时,REITs融资规模较大,从长期来看市场参与者从融资到投资的行为转化率高,即产品投资规模较大,投资性现金流增多,物业价格指数随之升高。在物业租金水平不变的情况下,这种资本化率升高的情况增加市场投资者变现物业的需求,又引起房价降低。如此反复,借助REITs产品间接调节房价实现平稳均衡,避免产生大的经济泡沫引发房地产市场动荡。我国发展REITs产品对稳定房价具有积极作用,增加金融投资产品种类,帮助去杠杆、降低系统性金融风险等功能可以改变中国商业地产的发展模式,帮助房地产市场良性成长。房地产投资信托基金作用机理符合市场发展需求,作为未来房产金融产品的着力点,依据国情健全完善长期的发展路径。