大多数国家都有“住宅商用”这种情况。由于各国的国情不同,关于这方面的法律规制也不同。但是,多数国家都是以“开禁”相结合的方式来对待这个问题。所不同的是“开禁”的尺度和范围。在我国,一方面要鼓励和刺激中小企业的发展,另一方面要满足人们日益高涨的居住需求,很多矛盾聚集于“住宅商用”,我们必须认真正视和对待这个问题。《物权法》第77条首次对“住宅商用”进行了规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系业主同意。”但是,如何有效的组织实施并利用业主手中的权利,对“住宅商用”行为行使否决权或者允许其继续经营,物权法尚未提及。《建筑物区分所有权司法解释》虽然对此问题进行了补充,但是仍然不能完全解决由此引发问题。而《物业管理条例》的相关规定也甚为简陋,可谓一笔带过,对目前社区的生活、管理缺乏明确的规范和向导。住宅改为商用这种情况,不可能使双方都达到满意的效果,一方权利的扩张必定会使得另一方利益受损。如何在二者中寻找出平衡点,使之处于一种和谐的状态,已成为当务之急。本文从我国法律法规的缺失入手,在建筑物区分所有权理论的支撑下评析“住宅商用”法律规制及相关法学原理的适用。使问题得以较为圆满的解决,希望能对“住宅商用”问题的研究有所裨益。本文分为四个部分:第一部分为概述,本章首选对住宅商用的概念进行了界定,分析了我国“住宅商用”产生的弊端。认为这种行为有可能使国家利益受损,业主合法权益受损和小区隐患增加。其次,阐明了“住宅商用”的四种形态。即,“商住两用”、“破墙开店”、“竣工后改变立项用途”和“住宅改为商用或出租商用”。探讨了“住宅商用”在我国“生存”的法律环境,即业主专有权与共有权的权利与义务,可以说为下文问题的研究打下坚实的理论基础。第二部分,“住宅商用”的法律规制现状。首先介绍了国内的法律规制。包括《物权法》、《建筑物区分所有权司法解释》、物业管理方面和其他规章制度层面的相关内容。其次为国外以及台湾地区对住宅商用的法律规制分析。笔者列举了美国、法国、德国、日本等国家。最后结合我国的法律现状与国外的法律规制进行了简要的分析与评价,提出了我国法律规制的缺失——在“开禁”相结合的法律环境下,“住宅商用”过于严格。应当灵活理解和适用相关法律规制,具体问题具体对待。第三部分,“住宅商用”规制的适用。本章主要是对住宅商用法律规制的基础进行深层次的发掘。在“住宅商用”立法主旨的引领下,分析《物权法》77条关于“住宅商用”的规制的适用,《建筑物区分所有权司法解释》第10、11条的适用以及其他法律规制,法学原理的适用。努力剖析法条、司法解释及相关法学原理的精髓,努力寻求“法与理”的平衡点。第四部分,“住宅商用”相关制度的完善。此部分,笔者认为除了法律、法规对住宅商用问题进行有效的规制外,可以利用制度上的完善来克服现实生活中法律的僵硬性。即,明确“住宅商用”的进驻类型;完善管理规约中的约定事项;加强行政手段对“住宅商用”进行管理;增强市场机制的调控。