在中国-东盟自贸区构建的市场环境中，南宁作为东盟博览会永久会址的独特地理位置，与东盟国家山水相连、文化相近的社会文化背景，以及以构建泛北部湾经济区打造的优越交通通道，中国东盟自贸区的构建将成为影响中国尤其是南宁经济生活的一件大事，对南宁经济的影响将异常明显。南宁房地产对南宁经济发展起着带动作用，以其发展速度和发展规模而言，在全国房地产市场发展水平中处在二线城市的前列位置。商业地产部分在房地产项目开发中承担着赢利的重要任务，南宁商业地产较全国普遍情况而言，存在严重的空置率问题，如何做好南宁商业地产的运营，将关系到房地产企业的利益，上升到影响整个南宁商业地产的前景，甚至南宁城市的建设进程。因此以南宁商业地产为研究析对象，研究南宁商业地产的运营问题，研究在中国-东盟自由贸易区构建的众多历史机遇条件下，两者有机结合的各种情况和发展方向，可以为全国的二线城市商业地产的运营提供参考。本文以南宁商业地产行业作为研究的基础，重点研究在中国-东盟自贸区构建之背景下，南宁城市建设、物流、信息产业及旅游业等南宁主要行业与商业地产项目的运营的关系，萌动出来的众多的商业地产运营机会点，综合研究南宁房地产发展中商业地产的运营，以成功和不成功案例作为研究的事实论据，总结出商业地产运营时从城市运营、商圈划分等角度的思考方向，提出走复合商业地产运营方向的建议，以期对南宁商业地产项目的运营和类似城市商业地产项目的运营具有普遍的借鉴和操作意义。