随着国家住宅限购、限价及限贷等一系列调控政策的出台,各大房地产开发商纷纷转型投资商业地产。但是由于大型商业地产的投资规模大、投资回收期长,重资产模式的投资方式也正在向轻资产化转型。房地产商也正寻求其他建设运营模式,利用自身品牌效应,积极与专业领域投资商合作,建设运营一体化模式作为一种新型的融资方式,概念也被拓展延伸并引入大型商业地产项目。在此背景下,本文将探索大型商业地产中央空调工程新型建设运营模式,主要工作内容包括:首先,从中央空调传统建设运营模式入手,分析大型商业地产中央空调工程的特点及建设运营模式现状,找出传统建设运营模式存在的问题,提出采用建设运营一体化模式的必要性,并对推广建设运营一体化模式的可行性进行分析。其次,通过对相关文献进行归纳总结,分析项目承接人的遴选方法,基于经营者能力理论,对项目承接人考察指标进行了筛选,然后根据问卷调查结果,结合大型商业地产中央空调工程建设运营项目专业性强、质量可靠性要求高等特点,对考察指标进行了再次筛选,并通过计算确定了各项指标的权重,最终基于综合评分法,给出了投标方得分的计算方法。再次,提出了基于博弈论的中央空调委托经营期决策方法。研究基于博弈论的经营期决策法则,创建建设方与承建方的博弈模型,得到最佳委托经营期的计算方法,并结合工程案例,说明了计算方法的合理性。