在当前“房住不炒”的房地产政策背景下和客户注重住宅舒适、品味及档次的需求下，房地产行业进入精细化竞争阶段，在房地产项目营销方面更是要注重采用科学的方法制定和市场需求相适应的营销策略。
　　本文以F地产公司天津XX项目为研究对象，对房地产营销策略进行了科学的分析、研究。本文主要采用了两种方法对F地产天津XX项目的宏观环境进行分析，一种是PEST法，另一种是五力模型法。从外部发展环境的角度而言，随着我国二胎政策的实施，房地产的未来需求将会增加。此外，房产除了满足民众最基本的居住需求，还需要满足民众日益对品质和高质量生活的需求。因为目前整体而言，房产市场的供需不平衡，供给大于需求，而且我国经济发展进入新常态，所以房产投资前景不被看好，部分客户选择观望，刚需和刚改成为本案对焦的重点。利用SWOT分析和STP战略分析方法，对XX项目的优势、劣势、机会和威胁进行了梳理分析，明确了本项目的目标市场定位是中高端消费人群。利用“调查问卷+电话访谈”的调查方法，发现本项目存在的营销策略问题主要有产品主打户型面积过大、整体售价定价过高、销售渠道过于单一、促销策略过于传统、企业在消费者中形象不够深刻、对政策导向和保障宣传不够的问题。
　　针对以上问题及分析结果，基于6P理论优化了XX项目的市场营销策略，在产品策略方面，制定了国际品质立面、5A级居住空间、智慧关怀、科技安全、管家式物业服务五大产品核心价值，在价格策略方面，通过竞品分析及权重计算，制定了约24500元/平方米的合理价格，在渠道策略方面，建议了自销、委销和互联网营销的销售渠道，并提出了本项目的促销策略、公共关系策略和政治权利策略。最后在营销团队、实施节点、保障措施和风险管控四个方面提出了XX项目营销实施的保障措施。
　　希望通过本文的分析，能够为F地产天津XX项目制定更为明确和适当的营销策略提供一定的参考，同时可以为其他房地产企业制定营销策略提供参考。