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随着我国社会主义市场经济的快速发展以及房改政策的不断深化,我国商品住房经历了从计划配给到商品化的过程,住宅的套型面积也从国家严格控制到完全放开。经济的快速发展,城镇化进程的不断加快,人均可支配收入的不断增加,居民生活模式的不断转变,人均住房面积的快速增长,二孩政策的放开以及消费者对商品住房套型面积需求的改变,这些变化对商品住房套型面积结构都产生了较大影响。本研究以商品住房套型面积为研究对象,在采集了沈阳市2007-2015年新增的4409个项目862392套商品住房的数据并进行处理的基础上,将沈阳市商品住房套型面积划分为4个面积区间和3个发展阶段,并对各个发展阶段进行了分析。依据商品住房套型面积发展现状及存在的问题,从经济和非经济角度对两大方面中的13个商品住房套型面积影响因素进行了全面地分析。其中,经济因素主要包括宏观经济、地区生产总值、人均可支配收入等,非经济因素主要包括土地资源、人口数量、城镇人均住房面积等。在影响因素指标选取中,首先进行定性选取,在定性选取的基础上运用相关性及关联度分析方法进行定量选取,最终分别确定了 4个不同面积区间的商品住房套型面积结构影响因素指标。运用多元-灰色马尔科夫模型分别对沈阳市4个不同面积区间的商品住房套型面积总量进行测算。首先将主要影响因素指标作为自变量构建多元线性回归模型,通过SPSS统计分析软件确定相应的回归方程,然后通过GM(1,1)模型及马尔科夫模型对回归模型中的影响因素指标进行确定,接着将其代入多元线性回归模型中分别测算出2016-2020年沈阳市4个不同面积区间的商品住房套型面积总量,进而得到了商品住房套型面积比例关系。对未来沈阳市商品住房套型面积总量和商品住房套型面积比例关系进行了分析,在此基础上,又对2007-2020年沈阳市商品住房套型面积发展阶段进行了比较分析。研究结果表明,随着沈阳市社会经济的快速发展,沈阳市商品住房套型面积总量呈现稳步增长的趋势,其中较大户型的商品住房套型面积的比例增速较快,表明消费者对大户型的商品住房套型面积需求逐步加大。根据测算分析结果,从面积配比、套型供应、土地资源管理、供给侧改革及住房消费观念等方面提出了针对性地对策建议,旨在为房地产业的健康可持续发展奠定基础。