近年来,随着中国经济的高速发展,房地产市场作为国民经济的重要一环持续处于高热状态,人民群众对于房地产行业的关注度迅速上升,具体表现在房地产项目销售迅猛增长,各地房价地价出现爆发式上涨。房地产市场的发展一方面拉动了内需,支撑了国民经济的快速发展;但另一方面也带来了房价过高、信贷杠杆水平高、金融泡沫可能性增强等不利局面。在此情况下中国政府数年来因地制宜,根据当时的房地产市场具体情形出台了如:金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策等一系列宏观调控政策对市场进行宏观调控。中国政府采取中央政府制定宏观调控目标,地方政府具体执行,并承担问责的调控模式。但是近20年房地产市场的宏观调控发现,部分调控措施取得不错的效果,部分却并没有达到预期目标,这样的结果显示我国的宏观调控措施仍不完善,还有进一步研究提升探索的空间。本文从公共政策的角度出发,以中国房地产市场中历年宏观调控政策为研究对象,将中国房产调控政策从历史上五个阶段进行了梳理研究,并分别对宏观调控政策的实施情况、实施效果进行了多方面的比较。在此基础上通过分析研判,总结出中国房地产市场调控是呈"宽严相间,阶段变换"的发展趋势,同时对各阶段的具体政策研究发现,房地产市场中宽松的调控政策基本可以实现政策目标,住房价格会在调控措施的引导下呈现上涨趋势;但是严厉紧缩的调控政策却并没有很好地完成政策目标,即使在紧缩政策的引导下,住房价格仍然逆政策上扬。在总结历年房地产调控经验的基础上,本文通过对房地产市场的政策制定、政策执行、政策所处外部环境等进行深入探讨,探索了其对调控政策实施效果的影响,得出房地产市场调控政策可能存在的问题。在政策制定方面,探究了制定政策的主体过多,调控内容过于片面,调控范围较为单一,调控手段较少,调控程序并不完备等影响因素;在政策执行方面,探究了中央政府和地方政府在宏观政策调控中的权责关系,及地方政府之间的竞争关系,发现政策执行出现偏差是由于双方进行利益博弈的结果。在政策环境方面,全面分析了市场中存在的经济发展压力、社会舆论压力、历史文化压力等等,并探究了各种外部环境因素对调控政策产生的影响。最后,根据上文提出的问题,本文提出了对房地产市场宏观调控进行优化的建议,希望通过提出的改进措施,给下一轮房地产调控提供部分参考思路。