房地产泡沫一直是我国社会各界高度关注的问题。在经历了连续多年的飞速上涨后,我国的房价已严重偏离了居民的购买力。为了遏制房价的过快上涨,2004年以来,有关部门先后出台了多项措施,力求遏制房价的过快上涨,但效果均不理想。其中一个重要原因是对房地产泡沫的成因尚缺乏准确的判断。因此,研究我国房地产泡沫的成因并提出相应的政策建议具有重大的理论意义和现实意义。　　 我国房地产泡沫成因极为复杂,其中既有像土地财政这样制度层面的原因,也有流动性过剩这一经济大背景,还有城镇化和土地稀缺等市场因素的拉动。这些原因中,有些属于与他国相似的共性因素,有些则属于我国所特有的因素。本文从信贷的顺周期性这一一般原因以及金融约束政策这一特殊原因两个金融层面的视角对我国的房地产泡沫进行了剖析。我们认为,第一,银行信贷与房地产泡沫之间存在着互为因果的关系:当购房者利用借入按揭进行投资时,存在风险转嫁的动机,这一动机产生对信贷的过度需求；经济上行期银行按揭风险降低,刺激银行扩张信贷去满足这种过度需求,这就推动了房价的上涨。在金融顺周期性的作用下,房地产泡沫的膨胀又反过来推动银行信贷的增加,二者出现螺旋式的轮番膨胀。第二,金融约束政策在推高房价的过程中起了重要作用。这一政策造成资产收益率结构失衡,在流动性过剩的背景下,极易引发资产异常替代,即居民纷纷用房地产来替代存款等金融资产,最后引起房地产泡沫,但这一特殊因素迄今尚未引起人们足够的重视。　　 在理论分析的基础上,本文运用向量自回归(VAR)计量模型对我国房地产泡沫的成因作了实证分析,得出的结论与理论基本符合:银行信贷与房地产价格之间存在着互为因果的关系；金融约束下的低利率政策对房地产价格的上涨起了重要作用,其对房价的贡献甚至要大于信贷对房价的推动作用。最后,基于理论和实证分析,本文提出了首付比例动态化、逐步消除金融约束政策等有效的政策建议。