HD文旅城住宅项目自2018年开盘以来,持续获得消费者的关注,曾一度成为南京周边房产“现象级”大盘。但随着国家政策的持续收紧,房地产热度的不断下降,该住宅项目的销量逐渐下滑。因此,寻找合适的方法对该项目的营销策略进行优化,保证销量,成为HD文旅城住宅营销部管理人员急需解决的问题。本文以菲利普·科特勒提出的精准营销理论作为全文的理论基础,结合多种分析方法,对HD文旅城住宅营销策略优化展开研究。首先,本文使用PEST、SWOT等模型对HD文旅城住宅项目所在的市场形势进行了分析,包括项目的外部环境、竞争对手、客户群体、项目优劣势四个方面。接着,本文阐述了项目当前的营销策略:案场自有销售,外部推广引流,渠道合作引流以及全民营销带客。通过问卷调查的结果,指出了现行营销策略中存在的问题,包括项目定价过高、分销渠道单一、营销推广缺乏新意、引流转化率偏低和全民营销水分多等,并对问题的成因进行了细致分析,主要包括项目价格定位不准确、部分分销平台区域垄断、项目推广过于依赖中介、案场团队与引流团队信息缺乏沟通、全民营销关键客户识别不准确等;随后本文通过引入精准营销理论,制定了适合HD文旅城住宅项目的精准营销优化策略,并指出该项目在营销时应当从项目价格准确定位、完善分销渠道建设、丰富营销推广方式、精准设计客户成交路径和优选全民营销关键客户这五个方面入手;最后本文阐述了项目实现精准营销的保障措施:包括获取高层支持、数字化人才引进,建立数据平台,构建对接体系和完善激励机制。本文通过引入精准营销理论,将HD文旅城住宅项目的传统营销策略优化为精准营销策略。这对于项目提升营销效果,降低营销支出是大有裨益的。此外,对行业内的其它企业在营销策略的优化上也有一定的借鉴意义。