上海市房地产市场自1999年以来经历了10多年的高速发展。2008年受金融危机影响,全国房地产市场曾一度低迷,但上海市房地产市场依然热闹非凡,房价屡创新高。据克尔瑞数据库资料显示：2007年上海住房市场成交均价为9262元/m2,同比增长7.53%,住房成交面积32577990m2,同比增长31.26%；2008年上海市住房成交均价首次破万,达到了10181元/m2,同比增长9.93%,受金融危机影响,成交面积同比下降38.37%。但是,金融危机后,上海住房市场迅速回暖。2009年住房市场成交均价同比增长24.21%,达到了12647元/m2,创下了历史新高,房地产成交面积同比增长61.84%,住房市场一片火热。总体上,上海住房市场自1999以来实现了跨越式的增长。随着房价节节攀升,为防范因投机性需求而导致的住房市场出现泡沫的风险,政府出台了一系列调控措施。但即使如此,上海住房市场表现依然坚挺。2010年上海市住房市场成交均价同比涨幅30%。1另据克尔瑞数据库资料显示,上海2011年1月住房市场成交面积2147070m2,同比增长24.41%。有鉴于此,本文旨在从上海市住房市场内在运行规律出发,从住房作为耐用消费品的视角,探讨上海市住房价格不断上涨的同时,需求却依旧旺盛的内在原因,并揭示在上海市住房价格整体上涨的背景下,各个区的涨幅并不一样,区域特征较为明显的内在原因。本文从上海市住房市场现状入手,以实证为分析手段,运用弹性理论,通过建立计量经济模型对上海市及其具有代表性区域的需求价格弹性和收入弹性进行测算。在测算上海市整体需求弹性时,本文采用了最小二乘法；在分析上海具有代表性区域需求弹性时,本文根据最新行政区划,将上海市分为中心城区、近郊区和远郊区。考虑到数据的易得性,选取徐汇区、闵行区、宝山区、青浦区和奉贤区作为代表性区域,并建立面板数据模型进行实证分析,得出以下结论：第一,上海市住房市场整体上缺乏弹性,其价格弹性、收入弹性分别为0.901、0.676。价格弹性为正说明房价上涨所形成的财富效应大于房价上涨导致的预算约束效应,同时反映出上海住房市场暗含投机性需求。第二,选取的代表性区域徐汇区、闵行区、宝山区、青浦区和奉贤区的需求价格弹性分别为0.475、3.304、2.044、-3.162、-1.031,需求的收入弹性分别为0.237、1.113、1.252、1.080、1.006。第三,住房需求价格弹性呈明显的区域特征：中心城区住房市场缺乏弹性,近郊区和远郊区住房市场富有弹性。此外,相较于远郊区,中心城区和近郊区需求价格弹性为正数,表现出其住房市场有别于一般商品市场的特征。住房需求的收入弹性区域特征也较为明显,中心城区住房市场缺乏弹性；近郊区和远郊区住房市场属于富有弹性的范畴,从数值上看,两个区域相差不大。第四,值得强调的是,为更加系统全面地分析上海市住房市场需求弹性,本文将上海市居民整体收入变化水平、上海市房价总体变化水平、外来人口这些因素考虑进了有代表性各区域的模型中,结果显示,相关区域的住房需求价格弹性及收入弹性发生了微妙的变化,从而带来了诸多的政策启示。基于实证结论,本文对上海市住房市场的健康发展提出了以下五点政策建议：(1)政府对住房市场的宏观调控应满足人们对住房消费的需求；(2)应防止税收转嫁造成房价进一步高涨；(3)应针对不同区域房地产市场的不同特征,制定不同的房地产政策；(4)应继续推进限购措施,防止外来人口住房需求的激增导致上海房价的高涨；(5)应着力促进居民可支配收入的增长,以增强居民购房能力。全文的体系结构安排如下：除导论、文献综述外还包含以下五个部分：一是对上海市住房市场现状分析；二是运用最小二乘法对上海市住房市场需求价格弹性和收入弹性进行估算；三是建立面板数据模型对上海市有代表性区域的住房市场需求价格弹性和收入弹性进行估算；四是模型的扩展性研究,即将上海市居民整体收入变化水平、上海市房价总体变化水平、外来人口这些因素考虑进有代表性各区域的模型,并进行测算；五是提出本文结论及相关政策建议。