中国的房地产市场起步于20世纪80年代,伴随着住房制度和土地使用制度改革,中国的房地产业迅速发展,逐渐成为我国宏观经济的重要支柱。近五年,住房价格持续上涨且涨幅较大,严重侵蚀了居民的购买力,打乱了市场的秩序,一些地方房地产泡沫迹象明显,一定程度上成为我国宏观经济的隐患。政府的调控政策伴随市场而产生,从2003-2015年,政府致力于促进房价的稳定和市场的规范,但是房地产市场是一个带有周期性质的市场,房价的走向没有稳定性,因此政策的实施效果可能不如预期。在2016年以前,重庆市的房价一直趋于平稳,房地产调控政策也相对温和。2016年下半年开始房产市场开始火热,2017年开始实施了很多强有力的政策。本文选择重庆市主城区作为研究对象,首先对房地产价格形成机制理论进行回顾,对目前有关房地产市场发展研究(房价变动及其影响因素研究等)的文献进行梳理。其次,本文对重庆市主城区目前的商品住宅市场和土地市场进行了深入分析,在此基础上,结合研究区域的具体情况,借助系统动力学方法,使用Vensim软件进行运行和调试,分别构建与商品住宅价格相关的四个子系统——人口子系统、需求子系统、供给子系统和价格子系统,最后构建商品住宅价格综合系统。在保证模型有效性的基础上,针对人口、房产税、城市建设维护税、土地供应面积和土地价格这些变量进行政策仿真试验,为重庆市主城区的商品住宅市场的发展提供建议。本文主要研究结论如下:(1)重庆市主城区的商品住房价格2005-2016年一直是稳中有升,但是提升幅度较缓,2016年重庆主城区住宅价格水平仅为7507元/平方米,远低于国家平均房价,说明重庆市抑制房价过快上涨效果较好,走在了多数城市的前列。重庆市主城区对住宅用地的供应虽然存在波动,但是总体供应较为充足,供应的数量受政策影响较大,供应结构和规模较为合理。(2)通过建立系统动力学模型,未来对于商品住宅的需求会不断增加,商品住宅价格会保持上涨的趋势,预计到2025年商品住宅房均价会达到24030元/平方米。伴随着房价和居民收入的上涨,未来房价收入比也会不断上涨,且房价上涨速度远高于收入,预计房价收入比会突破15。未来重庆市商品住宅市场的供给将大于需求,并持续走高,供给需求比在1.15。(3)人口增长能够对房价产生影响,人口数量越多,房价上涨幅度越大。城市人口数量分别增加5%和10%,商品住宅价格则依次上升2327元和2036元。房地产税率的变化对房价影响较小,而且短期内对于需求和房价的影响十分有限。房产税由当前税率下调时,商品住宅价格下降4%左右。城市建设维护税对房价的影响最小。土地供应增加对重庆市主城区的房价影响较大,每一梯度增长前后每平米价格相差较为明显,且供应强度越大,房价下降越大。土地价格的影响效果仅次于土地供应面积,地价上涨幅度越快,房价增长的幅度越大。从政策的仿真效果来看,土地供应面积>土地价格>城市人口>房地产税>城市建设维护税。(4)基于政策仿真对房价的影响程度,选取土地供应因素作为政策模拟的重点对象,通过模拟各区县的住宅用地需求,使供给与需求的关系达到平衡状态,减少房价因供需不平衡而出现不合理的变化。通过历史数据建模计算得出2017-2021年主城区计划供应住宅用地总规模为6330万平方米,稳定在这个数值的上下区间,可以保证供需关系的平稳发展,有利于房市的稳定。模拟数值相比于前五年(2012年-2016年)住宅用地实际供应总规模5616万平方米增加12%。从空间上看,未来五年主城区内环线以内拟供应住宅用地530万平方米,主要位于大渡口组团,以及零星分布在渝中半岛、江北、南坪等区域的存量地;内环与外环之间拟供应住宅用地4700万平方米,主要位于西永-大学城、巴滨路-龙洲湾、重钢-钓鱼嘴、九龙半岛、广阳岛-茶园、礼嘉-蔡家、悦来-中央公园等区域;外环线以外拟供应住宅用地1100万平方米,主要位于两江新区的水土、龙兴、复盛片区以及北碚、渝北、巴南的部分地块。通过研究可以看出,重庆市主城区目前商品住房价格较前几年有大幅度上涨,但总体上趋于健康,调控得当。未来房价继续呈上升趋势,且受土地、人口方面影响因素较大。