自1998年住房改革政策,正式宣布停止住房的实物分配,逐步实行住房分配货币化以来,从此我国房地产业进入了市场化发展阶段。随着房地产业的发展,房地产已成为我国国民经济的一个重要支柱。虽然房地产至今一直是国民经济的支柱产业,推动着我国经济的发展,但国家调控政策不断,房地产市场竞争日趋激烈,房地产投资并不像前些年那样可以轻松得到丰厚的投资利润。面对不断的调控政策和市场波动,对市场、产品和产品目标人群定位准确,显得至关重要。在决定项目投资前,房地产投资者需要进行全面的投资分析。房地产投资分析是房地产投资决策的依据,从当前房地产发展形势可见房地产投资分析对房地产投资者意义更为重大。本文围绕“松江区洞泾新农河路”项目,综合运用房地产投资分析研究理论对房地产的投资开发进行细致的研究分析。首先,通过项目的基本情况及大环境下的背景进行简要描述,为项目下一步的市场分析提供重要依据。其次,结合国内外一些参考文献和研究资料,逐步分析房地产市场形势、国家调控政策和项目的优缺点,通过竞争分析,与周边楼盘进行比较,进一步做出项目定位。在此基础上,进一步分析开发建设方案,确定产品。最后,根据技术经济评价的基本理论和方法,对项目的投资进行估算,进一步对项目进行投资财务分析与评价,提出风险控制和社会效益,对项目的实施提出建议。