随着我国经济的不断发展,房价不断提升,不动产作为百姓安身立命的根本,现实中发生的争议也是越来越多。不仅面对不动产的执行异议不断增多,不动产执行异议之诉案件数量也是节节攀升。这不仅影响百姓生活,而且对社会安定也会造成极大的影响,然而自2012年新民事诉讼法实施以来,在司法实践中,此类案件面临的各种问题如同案不同判等依旧频发,亟待解决。在此类案件中,案外人对不动产虽然通常可能已经支付相应价款以及占有,但尚不享有物权,而申请执行人则要求对该不动产进行执行,案外人与申请执行人双方产生冲突,为了让实践中弱势的一方得到保护,法律允许案外人提起执行异议并进一步提起执行异议之诉。司法实践中,主要适用两种法律即《物权法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《执行规定》)以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》),然而这两种法律体系之间也存在冲突,进一步导致了司法实践中诸如法官适用法律不一、当事人各执一词以及案件多次审理等问题,不仅不利于保护当事人利益,而且还浪费司法资源,造成滥诉,影响司法公信力等情况。在现实生活中,案外人未办理过户登记的情形的原因也是多种多样,除了一般的房屋买卖以外,还存在以房抵债、已备案或网签的房屋买卖、拆迁补偿安置房屋买卖、离婚协议分割房产以及借名买房等多种情形。而且,由于《执行规定》和《执行异议复议规定》所规定的条件不明确、不完善等原因,导致不同情形的案件在适用该司法解释时,也产生了诸多问题,在这些不同类型的案件情况下如何适用法律条文,适用的标准和条件是什么,法律实践和理论中也没有形成统一的认知。执行异议之诉案件中,未办理过户登记的案外人对不动产享有权利,该权利性质是什么,为何符合特定条件便能够阻却执行。由于实践中案外人未办理过户登记的案件情形通常不同,因此对不动产所享有的权利基础也就不同。在不动产执行异议之诉中,要解决案外人与申请执行人之间的冲突问题,本质上就需要在不同案件类型中确定案外人的权利性质,并解决案外人的权利与申请执行人的金钱债权哪一种权利更值得保护或者确定权利优先性的法律问题。在本文中,通过对相关案件进行梳理,对不动产买受人的权利类型进行了归纳,主要包括商品房买受者的权利、《执行规定》第17条中规定的买受人一般不动产权利、《执行异议复议规定》第28条、第29条中规定的权利以及不动产预告登记权利人的权利。在解决该类型案件问题的过程中,有学者为了维护物权法定原则和公示公信原则等,主张完全恪守《物权法》第9条,即未办理过户登记的不动产买受人对该不动产不享有物权,因此不能阻却执行。这种主张的弊端显而易见,不仅不利于现实中问题的解决,而且严重损害了不动产买受人的权益,甚至可能造成社会动乱。而《执行规定》和《执行异议复议规定》作为执行异议该执行程序中的司法解释,如果将其完全适用于执行异议之诉的实体审判程序中,也存在一定的不当。由此得出结论,在司法实践过程中,既不能完全恪守《物权法》第9条,也不能完全适用《执行规定》和《执行异议复议规定》,而应当区分案件的不同情况,做不同处理。实践中,面对形形色色的案件类型,为了提高司法效率,保护当事人的合法权益,对不同的案件,即使无法形成完全统一的结论,但可以通过整理不同案件类型,抽象出原则性的因素,形成冲突解决规则,用于指导司法实践。本文最后通过对相关司法案例和法律实践的考量,总结了五个因素即,第一,物权实现的接近性;第二,债权成立的时间顺序;第三,债权实现的可能性;第四,继受人居住权的保护;第五,是否存在恶意串通损害债权人利益的情形作为特殊权利冲突规则的构建基础,希望能为司法实践中问题的解决提供正当性基础。