城市住宅产业与城市的家庭人口、经济发展、历史文化有着千丝万缕的联系,其发展受政府各项规制政策影响非常显著。然而,现实中住宅问题暴露出种种市场失灵现象,甚至诸多矛盾的根源集中于政府规制本身。因此,研究城市住宅的政府规制对住宅产业的持续发展具有现实意义和深远影响。本文综合运用系统科学、经济管理、政府管理、城市管理、项目管理的理论与方法,并充分结合中国国情和实践,提出了城市住宅规制的研究思路,依次为：规制评价、行为分析、比较借鉴、模拟预测、规制完善。主要研究内容和成果如下：首先,利用数据包络分析(DEA)对多输入-多输出的有效性评价理论和方法,得出政府规制对产业发展影响的评价结果。评价结果显示中国住房改革以来的政府规制总体上提高了资源配置效率,但近年来人财物资源投入过剩,而产出均不足,尤其是社会和环境产出不足尤为显著。这些问题反馈到政府经济规制和社会规制行为上,不难发现,问题主要存在于三个方面：发展规模问题、住房保障机制问题以及商品房的配置效率问题。其次,针对上述问题对政府规制行为进行了深入剖析：(1)阐述了市场规模非协调发展的事实和原因；(2)通过对土地出让制度的特征分析,指出土地出让制度是推高土地价格并刺激房价快速上涨的内在动因；(3)对商品住宅的主要规制进行了分析：利用博弈理论分析了商品房预售制度各参与人的支付函数,得出预售制度是产生商品房质量问题的制度根源,又通过对建设管理制度中的多重委托-代理关系分析,指出在缺乏合理有效地激励机制的情况下,每一重委托-代理关系中都存在道德风险,这也是影响商品住宅资源配置效率的重要原因。第三,通过对美国、德国、新加坡等国外先进成熟的住宅政府规制进行分析和比较,在充分阐述中国的体制、市场和文化特殊性的基础上,总结出值得借鉴的制度、方法和管理经验。第四,利于系统动力学的理论和工具,在充分分析系统结构的基础上,构建城市住宅双轨制的系统动力学协调发展模型,并采用武汉市的数据进行模型检验和预测,为政府规制者城市管理者提供预测和模拟的工具。最后,针对上述问题提出规制完善建议,具体为：(1)完善城市住宅政府规制体系,重点是提出规制总体目标；(2)加强住房保障机制的建设；(3)改进商品住宅政府规制,对完善土地出让制度、商品房预售制度和建设管理制度方面提出了创新型建议。