房地产评估,是以房地产为对象,遵循一定的规范,运用合理的方法,进而测评房地产客观价值的一种经济行为。在土地制度改革和房屋商品化逐渐推行的背景下,我国的房地产评估得以快速发展,并进一步推动社会主义市场经济的发展。房地产评估是涉及众多专业知识的复合型学科,理论性很强,根据各种需求形成了不同的评估方法。我国的房地产评估在多年的评估实践中形成了特有的评估方法体系,其中以成本法、收益法和市场比较法三种传统评估方法最为常见,使用也最为广泛。但随着市场条件的日益复杂化,评估对象的范围也逐渐扩大,传统评估方法表现出了自身的不足和应用的局限。若当前的评估方法得不到改进,评估工作就不能满足相应的社会需求,也很难保证得出客观合理的评估结果。本文主要研究三大传统评估方法中存在的共性问题：评估实践中方法的缺失,使得有些问题只能依靠评估专家的主观判断来解决,过多的主观因素必然造成评估结果客观性的下降。本文就以此为出发点,尝试建立量化的评估模型,目的在于降低主观因素的影响,提高评估结论的准确性。为具体解决以上问题,本文首先从房地产评估理论和相关概念入手,分析了房地产评估方法的理论依据、适用条件以及存在的不足等问题。然后针对成本法、收益法和市场比较法当前存在的不足,从理论和实证两方面提出了模糊数学、风险收益以及集对分析等评估思路,新评估思路的价值在于能够减少主观因素对评估结果的影响,据此建立的评估模型能够提高评估的准确性,使评估结果趋于合理。本文具体采用理论和案例分析相结合的方法,以具体说明改进评估方法的优越性所在。本文共分为七章,各章主要内容如下：第一章导论。本章分析了本文的研究背景与意义,明确了的研究思路与框架,并确定具体采用理论和实证相结合的研究方法。第二章研究回顾。本章主要从国外、国内两方面对房地产评估方法的理论研究进行了回顾,同时分析了我国的评估现状,发现较少有人研究定量房地产评估方法,其应用也更加有限。因此,在借鉴国外先进评估理念和方法的基础上,有必要进行定量评估方法的研究,这将有利于中国房地产评估方法的发展与完善。第三章理论分析。本章对房地产评估相关理论进行了分析,主要是古典房地产价值理论和现代房地产价值理论,以上理论是进一步深入分析的理论基础；同时也对房地产评估的相关概念进行了解析,明确了房地产评估概念、房地产评估方法等概念,为下文的理论研究和实证研究做好铺垫。第四章传统房地产评估方法的分析。本章分析了成本法、收益法和市场比较法的概念、理论依据、适用条件等；并针对每种评估方法提出当前存在的问题：成本法中的成新率确定问题、收益法中的资本化率确定问题、市场比较法中的因素修正以及综合价格求取问题等,评估中的主观因素是造成以上问题的主要原因,如何解决这些问题将是后文主要探讨的内容。第五章成本法的改进研究。本章主要讨论评估对象成新率的确定方法,建立模糊综合评估模型对房地产成新率进行评估。目前房地产成新率的确定主要依靠专业评估人员通过现场勘查,根据经验进行判断,使得成新率的确定过于主观化,影响评估结论的精确性。基于以上分析,在本文中引入模糊综合评估,以便评估人员更加客观地评估房地产的成新率,得出比目前实际观察法更为准确的结果,进而更加准确评估房地产的价格。第六章收益法的改进研究。本章主要讨论资本化率的确定方法,资本化率实际上是一种资本收益率,与风险成正比,高风险必然要求高收益。文章站在风险收益的角度,认为资本化率必须体现行业平均风险和项目特定风险,而不应简单以行业风险资本化率来进行评估,这样才能真实反映收益型房地产的风险程度。本章的收益法研究主要从待评估企业的财务指标出发,通过与行业平均指标的比较来客观反映企业的真实风险程度。风险收益评估可以减少主观因素的影响,提高评估所得资本化率的准确性。第七章市场比较法的改进研究。本章主要探讨市场比较法评估中的因素修正以及综合价格的评定问题。当前的市场比较法只是根据评估对象与可比实例在各方面因素的差异,对单个因素进行简单修正,修正主要由房地产评估专家根据经验做出,未免出现偏差。本章引入集对分析,并建立评估模型,定量化地从反映评估对象与可比实例的联系度,能更加准确地进行因素修正,能有效减少经验判断对评估结果的影响,从而得到合理的评估结论。本文在相关理论研究的基础上,结合相关评估案例对改进方法进行实证研究,试图从理论角度来阐释房地产评估改进方法,同时也从实证角度来证实改进方法的合理性,这种理论和实证相结合的方法能够更好完善房地产评估理论并不断发展理论,本文的主要观点和贡献有：(1)理论方面：本文主要探讨了房地产评估中传统评估方法存在的缺陷,并提出了改进建议,针对房地产评估的改进方法进行深入研究,在研究中尝试建立可行的量化评估模型。量化评估模型的优势在于能够减少评估过程中主观因素的影响,使得评估工作更加公正客观,这也能较好的提高评估价格的准确性,有利于评估准则的规范化和合理化。(2)现实方面：本文借助量化评估模型的评估改进设想可以较好的弥补当前评估方法的不足：不仅可以削弱评估工作中人为因素的影响,防范道德风险的发生,同时也能保证房地产评估工作的公平与公正,有助于提升评估结论的公信力,有助于提升评估工作在经济社会中的地位,更有利于整个评估行业的健康发展。