目前,国内对于城市住宅空置定义及空置率的计算方法还没有统一合理的标准,无法与国外的相关数据进行房地产空置率的国际比较,因而国内学者在判断我国是否存在房地产泡沫上争议较大。因此,目前我们亟需制定一个统一合理的客观标准来正确地判断我国房地产业的发展状况。通过对国内外研究动态的总结、比较和分析,本文对空置、空置率及合理空置率的概念进行了界定,并分析了空置率的影响因素。此外,本文对求解合理空置率应考虑的因素进行了经济学分析,在借鉴国内外已有的合理空置率模型基础上,改进了以往模型,构建了适合横截面数据估算合理空置率的模型。通过实地抽样调查的方式,本文获得了2007年12月至2008年1月期间,杭州市6个主城区207个楼盘的实际空置率数据,从空间分布、基于建筑年代及基于住宅类型三方面分析了杭州市住宅空置特征及影响因素。此外,根据本文构建的求解合理空置率模型,对当前杭州市主城区的合理空置率进行了实证研究,将估算得到的合理空置率与实际空置率进行比较,分析杭州市住宅的空置成因及住宅市场的发展趋势,并提出了一些有针对性的解决高空置率的对策,以促进房地产市场健康有序地发展。