从2007年中期开始，美国次贷危机爆发，不断恶化的形势一直延续至2008年8月，随着莱曼兄弟的破产和美林证券的合并，华尔街开始爆发金融危机，并且危机迅速蔓延到全球，造成全球性的信贷紧缩、市场利率迅速增高、各国股票市场在危机爆发后开始持续大幅下跌，市值在不到一年的时间缩水将近一半。美国房地产市场价格不断下跌以及股票等金融市场大幅跳水，造成美国民众财富缩水。并且美国民众和企业对经济复苏的惨淡的预期，使得美国消费和投资下降。然而，美国作为世界第一大经济体，美国经济对世界经济有着巨大的影响。尤其作为全球第一消费大国，危机爆发后美国消费的锐减对全球经济造成了严重影响，从而本次危机影响到了各国实体经济的发展。因此，此次危机也被看作是继1930年大萧条后的影响最大的金融危机。 诊断这次危机，大量的次级贷款和次贷衍生产品成为这场危机的主攻手。在市场繁荣时期，贷款机构为了追逐利润，向信用资质不好的借款人发放了大量的次级抵押贷款。并将不断发行的次级贷款进行证券化处理销售给其他机构，在获得高额回报的同时也将次级贷款的风险转移出去。在市场繁荣的情况下，CDO1等次级房贷衍生工具在设计和交易中，使金融机构获得高额利润的同时，也使潜在的金融风险积累下来并沿着CDO等产品的销售链传递到金融市场中。当美联储进入加息周期以后，不断加重的贷款成本使得低资质、低收入的次级借款人无法进行正常还贷，从而使次级贷款的还贷违约率不断升高。在市场不断恶化的情况下，次级贷款的大范围违约使得以次级贷款为基础资产的CDO资产池出现现金流断裂，从而使CDO产品价格成倍下跌，隐藏的潜在的风险爆发。 大规模的CDO等房贷衍生品的加倍下跌导致了生产和购买CDO产品的金融机构的巨额亏损，并迫使这些亏损金融机构不得不进行去杠杆化来弥补自身损失。在进行去杠杆化过程中，大量的CDO和其他房贷衍生产品被大量的出售，从而又进一步加剧了这些产品的价格下跌，并最终造成各家金融机构的巨大损失甚至被迫破产清算。而华尔街的倒塌使得全世界金融市场出现恐慌，危机传遍整个金融系统，从信贷市场传递资本市场以及全球其他金融市场，并且影响了居民的消费和企业的正常生产投资，拖累了美国的经济发展。从而使危机扩散到实体经济方面，并影响到了全球经济发展，使危机的影响和涉及范围不断扩大。 本文首先分析美国房地产市场在最近十年的发展变化以及房贷衍生产品CDO的发展规模；其次，通过违约模拟分析来说明房地产价格和抵押贷款违约率对CDO价格的风险扩散效应，即：在其它条件不变的情况下，还款违约率的上升降引起CDO价格加倍下跌，房地产价格的下跌也会影响CDO的加倍下跌；再次，从源头揭示次贷危机形成的原因并理清危机放大的环节和过程；随后，结合中国房地产证券化业务发展的现状，并从次贷危机中吸取教训，即：高利润对应着高风险。金融机构在盈利的同时，对于风险的管理和潜在风险的规避才是其风雨中笑傲群雄的保证。最后，对我国房地产证券化的发展提出一些思路和对策建议，即：在强化信用监督和管理的条件下，优选证券化产品的原始资产，科学设计证券化产品，提高市场信息的透明度以及建立有效的风险防范和化解预案，保证我国的房地产证券化健康发展，并使房地产抵押贷款证券化业务造福于人民。