由于房价爆发性、持续性上涨及其对百姓生活的重大影响,住房问题受到各方高度关注。为抑制房价过快上涨,国务院出台了一系列房产调控政策,如“国十条”、“国五条”、“新国八条”等。随着国家宏观调控力度的逐步加大,地方政府也相继采取了提高购房贷款首付比例,提高二套房及以上贷款利率,限制购房套数和非本地居民购房等具体措施,即“房产新政”。在房产新政取得一些效果的同时,也引发了大量房屋买卖合同“违约潮”和“退房潮”的出现。此类纠纷中的违约一方基本是买房人,均将矛头指向房地产调控政策,声称“政策性违约”,因而主张解除合同,返还定金。但在实践中,对此类违约的法律依据的认定却有争议,主要集中在情势变更原则、不可抗力制度和商业风险三种观点上。2009年,我国最高人民法院颁布了《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》,首次以条文的形式确定了情势变更原则,但是由于起步较晚,对其尚无明确的适用程序和裁判标准,且情势变更与不可抗力以及商业风险等制度的法律边界模糊,导致在司法实践中法官自由裁量权较大,司法审判判决不一。为解决当前房产新政引发的问题纠纷,有必要明确相关法律制度的适用条件和适用程序,从而为房地产案件纠纷的审判工作提供法律依据。本文从房地产新政的背景出发,主要分为四个章节进行讨论。第一章节首先介绍房产新政的背景和实践中对这类政策性违约纠纷的各种处理办法和争议,分析房产新政引发的政策性违约的特点；第二章节进而对情势变更原则的一般理论进行考察,明确该原则的适用条件,分析其与不可抗力和商业风险等制度的异同,从而为实际问题的解决做好理论基础的铺垫；在第三章节中,笔者通过案例引入的方法,针对房产新政下因履行困难、按揭贷款办理障碍、限购禁购政策等三种典型的合同解除事由具体如何适用情势变更原则提出建议；第四章节是本文的重点,笔者在该章节中对房产新政下政策性违约适用情势变更原则的基本思路,司法操作程序以及适用情势变更原则的法律后果进行了具体构建,以期对司法实践中这类问题的有效解决做出明确的阐释。本文认为,在房产新政导致的违约纠纷中,对于增加贷款首付、提高利率等影响性政策而言,并不必然导致买受人不能继续履行合同,应认定为属于正常的商业风险,合同应当继续履行,但如果买房人能够证明继续履行房屋买卖合同将严重影响其经济状况而无法正常生活,则可以主张适用情势变更原则来解除合同；对于“限贷”、“限购”等限制权利性的政策而言,这时新政已导致作为合同成立基础的环境发生了异常变动,继续履行合同将显失公平,应认定为情势变更,购房者可以解除或变更合同,无需承担违约责任。同时,鉴于情势变更原则的特殊性,在房产新政中处理违约纠纷需适用情势变更原则时,应当综合考量各种因素,区别不同主体层次,在个案中审慎把握,严格遵守法律程序,合理运用司法自由裁量权。