房地产评估中常用到市场法和收益法,这两种方法的应用有一个共同的前提条件,就是必须要有一个活跃、成熟的市场。然而,我国市场经济发展还不完善,一些待估项目难以找到交易案例或者是客观的租金来衡量房产的市场价值,有的房产价格实际已经偏离了内在价值。在这种情况下,成本法由于以建筑物的成本为出发点来评估价值,所以具有更强的适应性。然而,在房地产评估中,利用成本法确定评估值时,成新率的确定存在很多漏洞,因此,对成新率进一步研究具有重要意义。在用成本法进行房地分估的时候,通常会用到成新率。成新率是房屋的重置成本减去各项贬值的比值,在实务中通常用来做一个项目的预估计。在确定了重置成本的前提下,通过成新率能够迅速的求出评估对象的客观价值。传统的成新率是由年限、专家打分来确定的,两者结合构造综合成新率,这些方法并没有完全体现房屋各项贬值与重置成本的关系。对于房产的贬值通常只考虑了实体贬值,对于经济性贬值和功能贬值往往后期单独考虑或者直接忽略,这不利于评估理论体系优化,会导致评估结果的理解出现偏差。本文从三大贬值的角度出发,运用综合模糊评价模型,构造三个准则层,第一个准则层将成新率的构成分为实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,第二个准则层根据第一层的分类进一步细分,然后再将第二个准则层进一步的细分,转换成具有具体参照指标的(可打分的)准则层,即第三准则层。新的成新率的构造就是在这三个准则层的基础上评定出来的。相对于传统方法,考虑的因素会更加的全面。通过对以往确定成新率方法的对比,改进的方法所得出的结果弥补了现行方法的不足,能够更加细化房产评估过程中各项贬值的比例,以便于结果的解释。本文还通过实证分析对改进方法进行检验,结果良好。改进后的成新率计算构造了适用性更广的模型,增加了运用成本法评估房产中评估活动的共性,同时降低了对评估人员的要求,有助于降低实务中评估的成本,有利于房产评估的发展。