近几年来中国经济保持持续稳定健康发展,房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业,无论在商业市场、物业市场、住宅市场、写字楼市场、还是在酒店地产、旅游地产方面都得到了快速的发展。房地产行业已拉动相关配套产业,比如房地产研究策划行业等形成了一个支撑我国宏观经济快速发展的重要产业群体,房地产行业也已逐步成为国民经济中一项重要的投资领域。但我国目前的房地产行业仍然存在诸多问题,由于房地产开发过度投资造成的建设规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压严重等问题屡见不鲜。尤其是近几年来,房地产开发投资持续保持高位增长,2013年,全国房地产开发投资86013亿元,比2012年增长19.8%,增速比1-11月份提高0.3个百分点,比2012年提高3.6个百分点。但是,与投资的持续增加相比,需求却呈现出相反的态势,2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点。这说明现阶段我国的房地产市场并不完全是卖方市场,国家的宏观调控政策,财政政策随时有可能对房地产市场进行干预,在房地产投资的过程中,存在着如贷款利率的规定、土地供应量的控制、环境保护的要求等大量的不确定性因素。并且房地产行业自身具有投资金额大、回收周期长、风险高等特点,因此需要对房地产市场进行深入细致的研究,通过宏观经济分析、商业环境分析、SWOT分析、消费者需求调研、竞争对手分析等过程的深入了解、分析,在深刻发掘潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为项目规划出合理的建设取向。从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,通过消费者的满意使开发商获得利益,找到企业自己的发展目标和自己独特的市场定位。本文选取重庆市巴南区界石组团新科城市广场项目作为研究对象,通过大量比较、分析,对重庆新科城市广场项目的前期定位策划进行了全面深入系统的研究,通过对项目所在地的城市环境、区域位置、市场状况,潜在需求,竞争对手情况,消费者需求等分析,最终量身定位本项目的开发档次,目标客户,产品组合等指标,不但满足了市场的需求,同时也为开发商后期赚取市场利润提供了重要的参考依据,此外,本研究课题能为重庆市同类型组团模式的房地产项目定位策划探讨出一种新的思路。无论在理论上还是实践中对于我国目前的房地产项目咨询业的发展,特别是规划中的新区域的房地产前期定位策划研究都有着重要的意义。为保证分析结果的准确性,本文采取了三种方法进行研究。其一:资料分析法,通过搜集房地产开发行业前期定位策划的相关书籍、资料,建立房地产开发前期定位策划的流程和框架,搜集城市、区域宏观环境相关指标、规划、方案,进行定性分析。其二:问卷调查法,针对巴南区界石镇及周边区域进行大量问卷调查,调查对象以有社会消费能力的稳定客群为主,调查内容涵盖职业特征分布以及家庭收入调查、买房决策、选择区域调查、置业背景调查、置业需求调查、配套物业调查、物业业态调查等内容。调查范围以界石镇新老城区为主,其次为界石镇周边区域。共进行问卷调查共8次,以最近一次550份调查问卷为依据,其中有效问卷475份,并对有效问卷进行了分析和提炼。其三:专家讨论法,通过访问房地产行业前期研策行业的实务界专家,对课题前期设计、后期调研成果进行研讨,广泛听取专家意见,充实课题调研成果。最终,本研究课题得出结论,新科城市广场项目建成后,将作为界石地区的城市名片,形成界石地区连接新老城区的标志性建筑,填补了园区在城市化进程中商务配套服务的缺失,将成为界石地区城市核心商圈的重要组成部分,有利于提升城市整体形象、推动城镇化进程,有利于打造企业对外交流平台,并担负着承接外来信息、技术服务的功能,为园区的招商引资及未来产业的高速发展提供强有力的保障。项目的建设是区域经济社会发展所需,也是公司自身发展壮大所求;项目的建设基础条件较好,同时,项目建设有利于维护社会稳定,提高就业率;有利于地方财政收入增收,推动地区经济发展。项目建设具有显著的社会效益。通过一系列分析及实地调研考察,最终确定项目整体档次可定位在高于区域内现有商业项目的中档略偏高型商业项目。建议本项目以年轻的三口之家作为中端消费力量,并以追求品质的城市中档以上水平收入人群作为主力客群。将项目打造成以家庭消费需求为核心,涵盖特色美食、亲子互动和休闲娱乐的体验中心,并形成以便捷居民日常生活为目的的多元生活配套的小而全的购物中心。最后,确定本项目商业业态以体验式、生活化购物、餐饮为主要经营业态,休闲娱乐、亲子体验、生活配套为商业次要经营业态,立足界石并辐射周边的高品质商业综合体项目。通过打造自身商业特点及与周边商业形成协调发展态势,营造商圈氛围,而对未来商业地产发展竞争。项目的市场发展机会应着重强调多元化、生活化、便捷化、体验化,重点突出高性价比,建成以满足界石组团居民口常生活为主,兼顾项目周边园区人群目常消费需求的中高档区域型购物中心。