融资是指一个企业资金筹集的行为与过程,也就是公司为了扩张、还债或者其他动机,根据自身情况通过特定渠道以债券或者股权的形式筹集资金,用于企业的日常经营及扩张所需,其中债务融资是我国企业的主要融资方式。债务融资虽然能够加快企业的发展,但是公司如果无法到期偿还资金,则会适得其反,引发财务风险,影响企业的发展。在2017年12月的中央经济工作会议中首次提出金融去杠杆,因为金融杠杆虽然推动了经济的发展,但如果过度增加杠杆率,则存在引发系统性风险的可能,因此我们国家在追求可持续性发展的过程中,重要工作之一就是做好金融去杠杆,防范系统性风险。贷款是企业债务融资的重要方式之一,债务融资为企业提供了资金支持,促进企业的产能扩张以及并购升级等,但企业的经营风险也随负债率的上升而扩大,因此企业如何进行科学的融资规划或运用有效的融资手段,对促进企业发展有着重要意义。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种通过发行权益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益,按比例分配给投资者的信托基金,是一种证券化产品。作为融资工具,REITs对于企业而言能够有效增强资产流动性,实现资产出表,降低企业的财务杠杆,解决企业的融资需求;作为投资工具,REITs收益稳定,与资本市场相关性较低,丰富了资本市场投资种类,解决了个人以及机构的投资需求。当前我国市场上越来越多的企业优先考虑选择REITs作为融资工具。兴业银行联手皖新传媒发行的兴业皖新阅嘉REITs,作为我国首只在银行间市场发行的REITs,对于研究我国企业成功发行REITs具有重要意义和价值。本文首先通过查阅文献,在现有REITs研究的基础上,阐述了REITs研究的理论基础和我国REITs的发展情况。之后就对兴业皖新阅嘉REITs的案例从发行制度、投资制度、风控制度三个角度进行了全面细致的分析。发行制度通过与我国其他REITs融资方式进行比较分析;投资制度采用实践研究法和财务指标法对皖新传媒实施REITs融资的效果进行系统的评价;再结合市场环境,对兴业皖新阅嘉REITs产品发行相应的风控制度进行分析。最后总结出我国发展房地产投资信托基金的相关问题和建议,对我国企业成功发行REITs将起到很好的参考作用。本文在研究过程中,创新点在于结合了我国现有对房地产投资信托基金的研究,选取了具有代表性的首只在银行间市场发行的兴业皖新阅嘉REITs作为研究对象进行案例分析,研究内容和方法上具有一定的创新。但由于我国REITs发展时间较短,相关法律和监管制度还不够健全和完善,对银行间市场研究缺少部分数据,所以得出的结论和提出的建议存在不足之处,只能对我国REITs未来的研究和发展起到借鉴作用,并不构成直接建议。