容积率作为控制土地利用强度的主要指标,在城市规划中起着重要的作用,同时,它也是影响地价的最重要的因素之一,尤其对商业用地,其变化可导致地价的巨幅上升和下降。对城镇土地定级估价中商业用地容积率的修正目前主要采用特尔斐测定法和样点地价法来确定。这些方法虽然都比较合理,但各地在实际操作过程中也存有一些缺陷,导致编制的容积率修正系数表难以准确地反映出容积率与地价的相关关系,也给应用带来了一定的困难。因此,科学分析容积率与地价的关系,分析容积率对地价的作用机制,建立一个合理而又实用的容积率修正体系,也就成为建立宗地修正体系中一项重要的内容。本文在借鉴国内外关于城镇商业用地容积率研究取得经验的基础上,以理论分析与实证研究相结合的方法,对聊城市的商业用地容积率修正进行了针对性的实践研究,借助聊城市城镇土地基准地价更新调查的商业样点资料,对所有商业样点资料进行了统一测算、修正、检验,剔除了异常数据,在建立了定级总分值与地价之间的四种数学模型,利用微机对模型进行数学回归及检验的基础上,建立了商业用地容积率修正系数模型,检验剔除其他模型后,最终确定聊城市商业用地容积率修正系数数学模型,得出商业容积率修正系数表,如需要,也可计算得出商业用地任意容积率下的修正系数。主要研究结论包括以下四个方面:1.容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律,而且地价随容积率的影响变化幅度因城市规模、区域条件、用地类型的不同而有所差异;容积率修正系数与容积率呈正相关,容积率越高,容积率修正系数越高,但增加的幅度不断减小;容积率越大,土地级别间容积率修正系数的差距越大。2.对于不同的城市规模、区域条件、用地类型,应分别编制商业用地容积率修正系数表;3.在编制容积率修正系数表时,要充分考虑收益机制和市场供求关系对地价的影响;如果不予考虑或考虑不充分,将大大影响容积率修正系数的精确程度;4.在利用样点地价测算容积率修正系数时,参算样点应满足一定的条件,即在同一级别(均质地域)内样点宗地的个别因素(宗地的形状、面积、宽深比、临街状况等)应具有代表性;同时,在进行修正系数测算前,对土地的质量、年期、时间的修正十分必要,以减小上述因素对地价产生的影响。