上海房地产业在近20年的发展历程中,随着上海国民经济快速发展,消费结构逐步完善,人民收入水平不断提高,加之房地产市场化进程的持续推进,上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步,在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上,都取得了跨越式的发展。本文通过研究国际大都市房地产市场发展历程,包括纽约、东京、新加坡、香港和台北等城市与上海进行比较,以房地产业发展的长周期为着眼点,并以经济数据作比较方向,用定量分析与定性分析相结合的方法,实证研究房地产业增长与经济周期的关系,并用计量模型分析收入、汇率、利率等因素对房地产市场的影响度,分析了上海房地产所处的发展阶段及未来走势,探索房地产业发展规律。在此基础上,结合目前上海房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题,提出促进上海房地产健康发展的政策建议。本文主要观点有以下几方面:(1)上海房地产业目前仍处于一个高速发展的阶段。台北、东京和纽约的房地产发展历程基本覆盖了房地产整个长周期的轨迹。东京和纽约房地产产业可以看作产业周期中的成熟阶段,而台北从上世纪80年代到现在的发展过程可以看作是由发展阶段迈入成熟的一个过程,上海的房地产业目前则处于一个高速发展的阶段。(2)在经济发展不同阶段,收入对房价的影响力不同。收入水平的高低可以作为经济发展水平的一个标准。房地产业发展与经济周期的关系,可以通过研究房地产价格与收入水平的关系来得出。中国人的收入中包含我们一般所不了解的“灰色收入”。比如政府福利分房,或动拆迁的收入,及海外长辈、亲戚朋友支持购房的金钱援助等。所以要研究上海人平均年收入,此部分是不可或缺的研究重点。(3)处于上升阶段的汇率对房价有正向拉动作用。汇率的变动作为房地产周期波动的一个重要诱因,从其他国际大都市来看,在经过了汇率估值压力释放以后(这一点与上海目前的情况很类似),不仅经济会处于很长时期的停滞阶段,房地产业也会持续走低,慢慢退出主导产业群的地位。但是由于这次经济下滑的速度之快,范围之大,也必然导致各国政府的救助力度加大。如果政策得当,上海的房地产业将会得到稳步的发展,泡沫式的增长也不会再次出现。(4)推动保障性住房与商品房住宅双轨制房地产发展模式。结合国际发达城市的房地产发展经验,上海房地产市场的发展应当以政府主导的保障性住房为主,同时降低普通商品房的交易成本,推动保障性住房与商品房“双轨制”房地产发展模式。“双轨制”把住房分为商品房和公共住房两个系统,商品房的建造,分配、价格、调节由市场供求关系决定,其核心是效率问题,供给对象是中高收入尤其是高收入阶层。公共住房的建造、分配、价格、调节直接由政府负责,对象主要是中低收入阶层,其核心是公平问题。因此正确处理好政府与市场的关系,可有效推动上海房地产业的健康发展。