房地产为居民生活和各项经济活动的开展提供基本的场所,同时也是居民最重要的投资品种之一。房地产业的发展对国民经济其他行业有很强的带动效应,因此,房地产业在我国国民经济中占据重要地位。在政策的大力支持下,我国房地产市场获得迅猛发展,房地产价格更是多年持续上涨。不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题,然而由于泡沫定义本身的模糊性以及随之带来的实证方法上的不完备,房地产泡沫的论断存在很大争议。为了更确当的描述我国房地产市场状态,在第二章我们用“房地产市场非理性繁荣”代替“房地产泡沫”。所谓房地产市场非理性繁荣是指房地产价格脱离决定其价值的基本面因素而主要由经济主体主观信念决定的持续上涨现象。由于房地产兼具实物产品和虚拟产品的特性,价值基准也分两类:基于实物产品的基准和基于虚拟产品的基准。无论从哪种标准出发,实证结果均显示我国房地产市场处于非理性繁荣状态。解释现象是经济学的首要职责。借鉴冲击—传导学说的分析框架,我们从外部冲击和内部作用机制两个方面对我国房地产市场非理性繁荣的形成机制进行系统分析。第三章主要分析外部冲击对我国房地产市场非理性繁荣的影响。我们选择政府行为作为最主要的外部冲击进行分析,这是由于我国转型经济的特点决定的。根据政府的房地产发展目标,借鉴基德兰德和普雷斯科特的宏观政策动态一致模型,我们构建中央政府和地方政府的收益函数分析其在房地产发展过程中的行为。两阶段动态博弈模型显示中央政府和地方政府的占优选择均为保持房地产价格上涨。以经验数据为基础,我们运用事件研究法对政府行为对房地产发展影响进行实证检验,结果跟我们的理论分析趋于一致。政府行为产生的外部冲击仅是我国房地产市场非理性繁荣的发端,内部作用机制才是非理性繁荣形成的关键。房地产市场各个参与主体之间的互相博弈使得我国房地产市场非理性繁荣局面最终形成,因此,第四章主要基于市场角度对房地产市场非理性繁荣的形成机制进行分析。在分析主体的互相作用之前,我们首先分析房地产产品特性、供求主体的行为模式这些基本单元。房地产的空间垄断特性、供求主体的行为模式特征均显示房地产价格高扯的事实。有了这些基本模块后,我们进一步分析房地产参与主体的相互作用对房地产市场非理性繁荣的影响。房地产市场主体间复杂的相互作用过程将房地产价格进一步推高,在这其中,信息不对称和参与主体的有限理性发挥关键作用。我们首先放松传统经济学的信息完全研究前提,从实物产品和虚拟产品两个角度考察信息不对称条件下房地产市场主体博弈的均衡结果。通过对买卖双方市场势力多种情形的比较分析,我们发现:在目前我国房地产市场卖方势力占据主导地位的情形下,卖方将市场信息不对称引起的信息传递成本向买方转嫁,均衡状态下作为实物产品的房地产价格更高。而对虚拟产品形式的房地产来说,信息不对称影响了投资投机者对未来价格的判断从而影响其决策行为。我们构建的信号传递模型显示,博弈的最终均衡是房地产开发商发送房地产高价信号,借此影响投资投机者的概率判断,促使其作出购买决策。期望从未来房价上升中获益的投资投机者接受报价并将房地产价格不断推高,形成非理性繁荣的局面。进一步的放松研究假定,假设市场参与主体有限理性,我们构建的演化博弈模型揭示:房地产开发商按行业最高成本者的垄断价格水平制定房地产价格,需求者选择接受其报价在当期购买是博弈的进化稳定策略。信息不对称、市场参与群体的有限理性和学习过程的缓慢将使得我国房地产市场非理性繁荣的局面相当长时间内存在。房地产价格的持续上涨离不开巨量资金的支持,我国房地产市场供求双方的资金有相当部分依赖外部金融机构主要是商业银行的支撑。我们构建的数理经济模型显示,房地产供求双方受到的外部资金支持力度越大,房地产市场均衡价格水平就越高。资金过度支持促成并助长了房地产市场非理性繁荣。作为主要外部资金供给方的商业银行和境外投资投机资金出于收益最大化的需要也有着非常强烈的意愿提供相应资金。然而随着市场整体供求关系的转变,非理性繁荣不可能一直持续,终究会向理性回归,一次随机事件就可能将繁荣幻象戳穿。房地产市场非理性繁荣的破裂将给国民经济和社会稳定造成巨大风险,而这当中最为重要的就是金融风险。过度负债的房地产供求双方均会因为房价理性回归而蒙受巨大财务损失甚至破产,而这些风险都将会向主要的资金提供者——商业银行转嫁。这将严重威胁商业银行的资产质量甚至可能爆发银行危机,而我国金融体系是以银行为主的间接金融体系,银行的危机将波及整个金融体系。通过投机房地产博取人民币升值收益的境外投资投机资金更会加剧我国汇率波动风险,威胁国家经济体系的稳定。鉴于房地产市场非理性繁荣可能引起的巨大危害,我们必须对其进行预先防范治理。根据前面章节分析的房地产市场非理性繁荣形成机制,我们分别从政府、市场和资金提供者的角度提出相应的治理对策。