马克思地租理论在农业生产、城市形态、土地利用中得到了大量的实证运用与理论构建分析,而目前尚缺少在旅游与土地利用中的应用研究。与此同时,中国本土主题公园的发展经历过几年狂热开发阶段后,目前形成“旅游+地产”的土地利用开发模式,旅游导向型土地综合开发扩大了旅游的综合收益,可目前对旅游土地利用鲜有理论支持,基于此本文以中国本土主题公园发展成功的典范——中华恐龙园为例,尝试用地租理论对主题公园土地利用作经济学分析。论文主要解决两个科学命题：一、地租理论是否为主题公园旅游土地利用开发提供新的阐释路径?二、不同旅游发展阶段,土地租金呈现出怎样差别,地租类型会出现怎样变化。研究结论认为地租理论对主题公园土地利用提供新的阐释路径。而具体研究结果则是：一、土地租金在不同的旅游发展阶段具有不同增值模式。旅游发展第一阶段：投资性增值>供求性增值>用途性增值；旅游发展第二阶段：供求性增值>投资性增值>用途性增值；旅游发展第三阶段：供求性增值>投资性增值>用途性增值,其虽然与第二阶段的顺序大体一致,可总体增长规模更大。中华恐龙园“馆→园→城→基地”的旅游发展过程,是一个旅游区范围不断扩大与整合之过程,丰富与诠释了“旅游与城市发展的一体化”的发展模式。这个过程中土地作为重要杠杆,成为推动中华恐龙园片区快速城市化的重要工具。二、中华恐龙园生命周期不同阶段中其地租类型不同。2005年之前其发展是初级阶段,2005年后开始盈利,这期间中华恐龙园地租类型主要是绝对地租,绝对地租是土地所有权的经济实现。其第二阶段,因为处于长三角腹地,交通便捷,经济发达,区位优势明显,同时其管理人员不断创新,学习国外先进经验与技术,加强自身团队建设,因此此阶段处于盈利状态,而其增值来源两部分,一是级差地租一,因其区位优势而产生,二是级差地租二,因其先进管理与技术,同时不断创新理念而产生。第三阶段因中华恐龙园早期大规模投资与多年苦心经营,而已形成良好口碑,且拥有相当市场占有份额,于是其旅游产品已拥有垄断性质,因此其土地利用也就具有垄断地租之嫌。