当前我国越来越重视城市低收入群体的住房问题,提倡各个地方政府大力建设保障性住房,以缓解日益凸显的住房保障问题。在商品房小区中配建保障性住房,形成混合小区,是解决城市低收入群体住房问题、缓解保障性住房供需矛盾的有效途径。但是,由于政府干预形成的混合小区,已经引起了诸多社会问题,无论是对于开发商、购房者、商品房业主,还是公租房租户,多个利益关联方之间产生了较大矛盾,而深圳政府也面临着重大的公租房建设指标压力。如何缓解上述提到的问题,是当务之急。因此,本文站在政府视角,考虑开发商、购房者和公租房群体的利益,同时思考如何发挥开发商力量建设公租房。这一研究对政府开展公租房配建有参考意义。提出的相关政策建议既可以为政府分担建设公租房的指标任务,又在保证开发商利益最大化的前提下实现公租房市场化建设。本文结合深圳公租房配建的现实情况,提出相关研究假设,首先采用倾向得分匹配方法,研究深圳市公租房配建小区由于配建公租房这一因素导致小区物业价值的变化情况;接着采用倾向得分匹配方法和问卷调查等方法,理论与实践相结合,研究深圳原特区内和原特区外的混合小区的折价效应差异,进而提出相应公租房配建选址建议;然后采用最小二乘法,研究深圳原特区外折价率与商品房物业价值和公租房配建比的关系;最后采用案例对比分析和访问调查法,研究开发商对于深圳原特区外中心地段和远郊区公租房配建项目的竞拍积极性的差异,进一步对深圳原特区外的公租房配建提出选址建议。本文的主要结论有:(1)在商品房小区中配建公租房,形成混合小区,是解决城市低收入群体住房问题、缓解保障性住房供需矛盾的有效途径。然而不可否认的是,商品房小区配建公租房的行为对小区物业价值存在一定的折价效应。(2)不同区位的混合小区的平均折价效果不同,深圳原特区内公租房配建对商品房小区物业价值无显著影响,原特区外公租房配建对商品房小区物业价值有显著的负向影响。(3)相对于深圳原特区外,深圳原特区内的商品房的稀缺性更强,且购房者获取到原特区内的房产的获得感、满足感和愉悦感更强,这也是深圳原特区内的商品房小区对公租房配建不敏感的主要原因。(4)对于深圳原特区外的商品房小区,如果要配建公租房,则小区折价率随着小区原始物业价值的增加而增加;且公租房配建比例越大,小区折价率越大。(5)对于深圳原特区外中心地段和远郊区的两块新出让用地,在出让方式和土地性质相同,土地面积、建筑面积和初始配建公租房比例等指标相近的情况下,开发商对于中心地段的项目,竞拍时表现出的积极性更高。