在对地产市场的研究中，国内文献多是从宏观角度对于整个地产市场投机因素进行考察，着重于政府政策的研究与评价，而对住房市场需求端的定价模型的探索起步较晚。然而，对于房地产行业研究来说，这一方面的内容又尤其重要:对需求端定价模型的研究能够使得决策者对影响房价的关键因素有着更清晰的认识，也可以为决策者的政策制定提供参考。因此，本文希望从消费者需求的微观角度入手，研究房价的整体定价模型。　　本文着重关注于深圳初中教育不平衡现象对房价的影响。更重要的是，人们认为重点学区不仅仅作为一个单独的特征要素影响房价，它还应该对其他影响房价的因素存在影响——本文称之为重点学区的外部效应。该问题在之前的文献中鲜有涉及，本文希望通过微观模型的构建来检验该假设。　　本文根据近两个半月的收集的一手数据，运用Hedonic模型建立了罗湖区房地产市场的微观定价模型。在实证检验中发现，朝向等市场上大力宣传的卖点实际对房价并无显著相关关系，而学区因素与房价之间则存在显著的正相关关系。同时，在重点学区中消费者似乎更能容忍小区结构因素上一定程度的质量下降，但是对于房屋自身结构因素来说，消费者对其的偏好并没有受到学区的外部效应影响。　　本文在现实生活中也具有较好的实践意义。首先，本文发现在深圳政府一直致力于教育资源均等化的今天，学区因素依然与房屋价格存在显著的相关性并存在外部效应。在各学校间硬件设施已经差距不大的情况下，该状况很可能是由于师资、管理等软件力量的不同而造成的。这个结果也说明，政府应该在师资力量的均衡上下更大的功夫，以真正达到义务教育阶段的教育资源均等化目标。其次，特征价格模型能够摒弃该类市场噪音的干扰，同时，该模型的建立也揭示了住宅特征因素之间相互替代的数量关系，有助于消费者在纷繁的影响因素中做出置业和投资决策买到价格较为合理的房屋;第三，本文从特征价格角度对房屋价值进行测量为地产评估机构提供了一种新的估值方法。