不动产在我国社会经济生活中扮演着至关重要的角色,借名购房问题在最近几年成为热点问题,自从北京开始限购政策以来,随后有近40个一线二线甚至三线城市也开始实施不同形式的限购政策。当然,借名购房的原因不仅仅因为各个地区出台的限购政策,例如还有为规避银行的限贷政策或者因对房屋具有刚需的购房者不具有某种购房资格且为享受购房优惠等原因,各种原因引发的借名购房纠纷,导致借名购房纠纷在适用法律上存在一些障碍。虽然我国现有法律法规并没有明文禁止借名登记购买房屋行为,但是在司法审判实务中最高院有倾向性意见,各级法院按照该意见进行审判裁决即可,但是各个案件裁判结果大同小异,在理论上也存在诸多分歧。因此引发的借名购房法律纠纷呈现递增的趋势。本文第一部分归纳了借名购房的基本问题,阐述了我国当前借名购房的现状与风险,总结了借名购房纠纷司法审判实践中存在的问题,首先,借名购房协议的性质存在争议,有观点认为借名购房协议有效,有观点认为借名协议无效。其次,借名购房的房屋归属存在分歧,有法院判决涉案房屋归实际出资人所有,有法院判决涉案房屋归登记名义人所有。本文第二部分梳理各方当事人之间的法律关系,在借名购房中最主要有两对法律关系,实际出资人与登记名义人的法律关系,登记名义人与房屋出卖人的法律关系,其中比较复杂的是实际出资人与登记名义人之间的法律关系,学术上的主要分歧为:第一种观点认为是信托关系,第二种观点认为是代理关系,第三种观点认为是委托关系,本文认同最后一种观点。本文第三部分为借名购房中涉及的合同效力,第一是借名协议的效力,本文观点认为通过借名购买的经济适用房与为规避限购政策而借名购买的房屋因违反公序良俗或违反社会公共利益,应该认定借名协议为无效;借名购买的单位集资合作建房、为规避限贷政策的借名购房以及其他类型的借名购房,如果没有其他合同无效情形,应认定借名协议有效。第二是通过借名形成的房屋买卖合同的效力,本文观点认为借名购房行为不属于通谋虚伪表示,也不属于单独虚伪表示,符合购买条件的是登记名义人,因此登记名义人与房屋出卖人不会受到借名协议的影响,应认定为房屋买卖合同有效。本文第四部分为借名登记的购买的房屋物权的归属,学术上主要有两种冲突的观点,第一种观点是满足一定条件时支持房屋归实际出资人,第二种观点是依照不动产登记簿的记载将房屋归登记名义人。本文观点认为应该根据举证情况具体处理,还要注意出现登记名义人将房屋处分给第三人情况,要侧重考虑善意第三人信赖利益保护,根据第三人是否为善意以及房屋是否已经过户给第三人,来平衡实际出资人与第三人之间的合法权益。