在我国人口老龄化程度日益加剧的大背景下,养老地产的发展迎来了黄金期。然而,养老地产项目实际运营中短期化操作的模式同其入住者的长期服务需求存在着矛盾,如何在养老地产项目开发商自身利益最大化与产品社会福利最大化之间寻找一个平衡点是当前养老地产发展过程中的一道难题。面对这一问题,希望通过本文的研究能够为引导和完善养老地产项目运营提供一定的借鉴。本文首先梳理了实物期权的理论与方法,结合养老地产项目运营的主要特点,包括目标客户特殊、投资大风险高、运营复杂、能增加社会效益,提出将实物期权理论应用于养老地产项目的可行性。在研究中,通过同发达国家养老地产项目运营的对比,发现我国养老地产项目运营存在以销售为导向、专业管理能力缺失、轻视前期规划和后期调整的困局。通过实物期权模型的推演分析,找出我国养老地产项目运营困局的产生主要有市场环境、融资环境、优惠政策三方面的缺失。针对我国养老地产项目困局成因,本文提出在市场环境方面,紧抓产业规划和行业规范；在资金供给方面,完善融资渠道、拓宽参与主体；在优惠政策方面,需要简化手续、增加补贴、土地优惠、税收优惠的建议,从而为我国养老地产的健康发展提供一定的帮助。