在房地产市场调控日益严峻的环境下,房地产企业传统的“开发+销售”盈利模式发展受限,资产的持有与运营成为新的利润增长点,越来越多的房地产企业布局长租公寓市场。房地产企业在发展长租公寓的过程中面临着投资额高、资金占用大和投资回收期长等众多难题,对长租公寓项目融资提出了挑战。探索适合房地产企业的创新融资方式,成为决定长租公寓项目持续发展的重要因素。基于此背景,本文采用文献研究法、案例分析法、比较分析法、事件研究法、情景分析法等方法对REITs在我国长租公寓融资中的应用展开研究。本文根据我国长租公寓行业发展的现状和常用的融资方式,结合房地产企业债权融资为主、重资产运营等特点,探讨了房地产企业在发展长租公寓过程中面临的融资困境。并在对相关理论和文献资料进行梳理的基础上,结合我国的政策环境分析REITs解决房地产企业融资困境的可行性。同时,本文选取保利地产REITs融资案例进行典型案例研究,分析了其采用REITs融资的动因和交易结构特点,并从融资成本、发行REITs对股价的影响,以及REITs对财务报表的影响等方面对REITs融资效果进行评价。最后,本文总结了REITs具备的优势和应用难点并提出政策建议。本文的研究表明,REITs在一定程度上能够解决房地产企业在发展长租公寓过程中面临的融资困境,并且REITs对企业的融资成本、企业价值、财务报表具有积极作用。其次,保利地产REITs的交易结构在符合我国现有法律规范的前提下实现了税收筹划和扩募功能,具有代表性和借鉴意义。但由于REITs在我国的发展还不成熟,应用中存在税费较高、重复征税、收益分配方式脱离基础资产运营情况等问题。本文认为应当为REITs的发展提供更完善的法律和制度环境,并积极推进标准REITs的发展,使REITs的产品收益与长租公寓的运营收益相匹配。与此同时,提高企业运营长租公寓的能力可以为REITs融资提供更稳定的现金流支持。本文的研究可以为房地产企业长租公寓项目融资提供借鉴和参考,助力我国长租公寓健康发展。