在我国当前的房地市场中住宅需求分为自住型需求(即刚性需求、改善性需求)、投资和投机需求,政府文件中常出现的术语是“保护刚性需求,鼓励改善性需求,抑制投资投机性需求”。但是目前对于这些需求并未进行严格的界定。那么对自住型住宅需求进行准确的定义和分类不仅有助于政府制定对应高效的调控政策,而且有助于开发企业在了解市场各种需求的特点基础上,尊重市场实际,按需生产,减少滞销和空置,加强资金的流动性。更关键的是促进稀缺的土地资源合理有效利用。本文以昆明市住宅刚性需求为研究对象,通过对住宅市场需求进行分析,然后对刚性需求进行界定。在此基础上通过问卷调研的方式一方面对昆明市住宅市场2000-2014年的刚性需求进行统计测算,另一方面按年龄层次抽样调查潜在刚性需求者的基本特点和对住宅的需求偏好。分析研究过程是将住宅刚性需求的影响因素划分为人口因素、经济因素、政策因素和其他因素四大类进行定性分析,然后初步筛选16个影响因素依次采用相关分析法、逐步回归法定量分析刚性需求影响因素,最终确定进入回归模型的影响因素分别为人均收入与支出的差额、平均每户就业人口、家庭户数和住宅价格,并定义为住宅刚性需求的自变量。结合前面测算的昆明市每年住宅市场的刚性需求量和自变量的年度数据建立多元线性回归预测模型,得出了昆明市未来5年内的住宅刚性需求量。针对得出的计算结果,从政府、房地产开发企业及消费者三个层面提出了不同的建议。