本文按照理论分析——实证研究的分析框架对城市之间住宅价格的差异展开研究。在文献研究的基础上,创新性地把城市特征作为住宅价格影响因素,运用特征价格理论构建住宅城市特征价格理论模型,同时采用特征价格线性模型和对数模型,分别从全国范围和细分市场两个层面进行了实证。本文得出如下研究结论:理论研究方面,将城市经济特征、城市人口特征、城市社会特征、城市开放特征、城市环境特征和城市住宅投机特征纳入住宅特征价格模型,成功地构建了住宅城市特征价格理论模型,论证了城市特征对住宅价格的作用机理。实证研究方面,从全国范围来看,在劳动力市场一体化的假设前提下,城市特征的变化导致了城市住宅价格的变化。劳动力在城市间的高度流动性使得城市人口特征、城市经济特征、城市社会特征、城市开放特征、城市环境特征和城市住宅投机特征的隐含市场价格的变化体现在了城市住宅平均价格的变化上。六类城市特征对住宅价格的影响程度都是显著的,且有差异的。从全国范围的总体数据平均来看,影响程度大小依次是:城市社会特征、城市开放特征、城市经济特征、城市人口特征、城市环境特征和城市住宅投机特征。在1998-2003年间,城市经济特征、城市社会特征和城市环境特征对住宅价格作用显著,而城市人口特征、城市开放特征和城市住宅投机特征对住宅价格作用尚不突出。此间住宅价格温和上涨。在2004-2007年间,城市经济特征、城市社会特征对住宅价格的作用开始弱化,而城市人口特征、城市开放特征和城市住宅投机特征对住宅价格作用开始增强。正是城市开放特征和住宅投机特征作用的凸显导致此间住宅价格高速上涨。2008年,经济增速趋缓,城市社会特征、城市环境特征对住宅价格的作用重新变强,而城市住宅投机特征的作用虽然较2007年有所下降,但是仍然处于高位,表明2008年住宅价格泡沫尚未破裂。在实证研究过程中,对数模型和线性模型的实证研究结论基本一致,相互印证。从细分市场来看,东部城市城市化水平较高,住宅城市特征价格模型的拟合效果要比中西部城市好,即东部的城市特征比中西部的城市特征对住宅价格的作用显著。东部城市特征对住宅价格的作用程度按大小排序依次为:城市社会特征、城市开放特征、城市经济特征、城市人口特征、城市住宅投机特征和城市环境特征。而中西部的城市特征对住宅价格作用程度按大小排序依次为:城市社会特征、城市经济特征、城市开放特征、城市人口特征、城市环境特征和城市住宅投机特征。比较东部和中西部城市特征对住宅价格作用程度排序的差异可以看出:东部城市的开放特征和住宅投机特征对住宅价格的作用程度比中西部城市大。本文的主要创新点在于:(1)研究视角方面:创新性地从城市特征的研究视角,分析论证了城市间住宅价格差异形成的主要原因;(2)理论研究方面:在劳动力市场一体化的前提下,将城市特征纳入住宅特征价格分析体系,构建了住宅城市特征价格理论模型。通常只能用于住宅微观特征的特征价格模型被应用于对住宅价格有影响的宏观因素的分析,丰富了住宅特征价格理论。(3)实证研究方面:构建了中国住宅城市特征价格的具体模型,从全国范围层面比较了各类城市特征对住宅价格作用程度的大小及变化。同时也从细分市场层面对城市特征对住宅价格的作用程度做了比较分析。(4)政策建议方面:提出了在经济衰退时期,稳定住宅价格、繁荣住宅市场的对策。政府应从影响住宅的城市特征着手,针对每类城市特征出台一系列积极措施,使城市居民住宅价格建立在合理的城市特征基础上。