中国的房地产行业经过了几十年的发展之后,开始进入发展放缓阶段。房地产资产同时进入了“存量”时代。如何消化存量,实现存量资产的轻资产化,成为房地产企业面临的共同难题。房地产现有的融资形式暴露出种种弊端:首先,融资渠道较窄,主要依赖国内贷款以及债券发行;其次,融资成本较高,融资过程漫长;再次,与房地产相关的金融产品较少,不能有效实现社会闲散资金的有效聚集,以供房地产开发企业使用。近年来,我国政府为了抑制房地产资产泡沫,让房价实现与房地产资产真实价值的有效收敛,提出“房住不炒”,有效约束了房地产企业的投机行为。此外,为了有效防范化解系统性金融风险,国家出台各项资管新规,使得房地产企业的融资渠道进一步收窄。如何有效拓宽融资渠道和融资规模边界,成为房地产企业共同面临的难题。REITs作为房地产资产证券化的典型代表,兼具房地产资产属性和金融属性,能够降低房地产企业的杠杆和融资成本,成为继银行贷款、股权融资、债务融资之后的第四种主要的房地产融资方式。REITs在发达资本主义国家或地区已经发展多年,是被实践证明了的能够帮助房地产企业走出融资困境,盘活其存量资产的创新类金融产品。因此,REITs在中国的市场发展具有较好的前景。本文回顾了REITs在国内外发展情况,并从中国房地产企业融资困境入手,结合“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”案例,对REITs产品的设计原理和市场表现进行分析和预测。通过分析发现,虽然REITs在发展中仍存在一些亟待解决的问题,但它是一种可以帮助房地产企业解决融资困境的创新型金融产品。本文的研究为REITs在我国金融市场的进一步发展提供了参考。