商品房认购书是伴随着我国房地产开发市场的繁荣发展,特别是商品房预售的日益普遍应运而生的。在房地产交易过程中,交易双方在签订正式买卖合同之前,往往会预先签订一份商品房认购书,就商品房买卖的有关事宜进行初步确定,并收取定金。由于我国现有法律对商品房认购书没有做出明确的规定,导致人们对认购书的内容、性质、效力、定金及违约责任的承担、纠纷的解决方式等方面在法理上和司法实践中都存在着不同的认识。而对于该问题的研究,从理论上对于商品房订购书性质的认定以及法律地位的确立,具有很重要的意义,在实践中对于规范商品房买卖双方的权利义务,也具有一定的促进作用。在本文中,首先介绍了商品房认购书的含义及特点,并且着重对商品房认购书的性质进行了分析。对于认购书的性质,大多数人认为它应该属于预约合同,但也有的学者认为认购书是商品房买卖合同本身,或是没有法律效力的意向书。本文认为,对认购书作一个笼统的定性是困难的,所以必须结合认购书的具体内容和相关法律规范对其法律属性进行界定,应加以具体分析。但是典型的认购书是当事人双方对将来订立商品房买卖合同的约定,其中已含有未来买卖合同的核心条款,且赋予双方在一定时间内订立正式商品房买卖合同的义务,其中的定金条款直接表明双方受其约束的真实意思表示,因此构成商品房买卖合同的预约。从商品房买卖合同的整个订立过程看,订购书是正式买卖合同的订约程序。从订购书本身内容看,认购书是一种独立的合同。因此认购书具有买卖合同的订约程序和独立合同的双重地位。认购书创制了当事人间的缔约义务,在内容上与正式买卖合同存在关联关系。认购书中包含大量缺失条款的主要原因是存在事实或法律上的障碍。认购书的义务是：开发商负有为认购人保留此套房屋不得转卖他人的义务；认购书负有交付定金后在约定的日前内与开发商签订买卖合同的义务；认购书双方当事人需尽最大努力的诚信谈判义务。认购是先于预售的一个阶段,是对将来订立商品房预售或者买卖合同的预先规划,因此,对其效力判断,应该按照合同法对合同效力判断的一般规定进行处理,而不应以是否具备预售条件作为判断认购书效力的依据。认购书属于将行谈判的预约,当事人仅有诚信谈判和公平交易的一般义务,而没有实现交易的义务,不能强制执行。认购书作为商品房买卖合同整个订立过程中的一个特定阶段,又是一个独立的交易合同,可以按照合同法的诚实信用与公平交易的一般原则和规定解读其中的法律问题。对认购书这种格式合同进行理解和解释时,基于保护弱势消费者的理念,应考虑合同法中的相关条款,司法保护应该以实质正义为目标。本文从现实中有关认购书的案例导入论题,从而提出问题,首先从认购书的含义和特点开始,进而对认购书性质进行法理分析,最后论述违反认购书义务所应承担的责任。