随着人们生活水平的提高,安居乐业,使住房成为市民消费的热点。但随之而来的是围绕住房消费的各类投诉急剧增多,以广州市为例,从2000年到2003年连续四年里,涉及住房的消费投诉和来信来访都名列前三名。全国其他房地产发展较快的城市,例如上海、北京、南京的情况也基本类似。为此,笔者在实践中意识到,研究、解决房地产市场中产生纠纷最多的环节——商品房预售中的问题对于繁荣房地产市场的发展,满足广大人民群众日益增长的居住需求,保护当事人权益具有重要意义。本文对现行商品房预售制度的法律、法规进行了研究分析,包括商品房预售许可证制度、预售监督制度和合同法制度等主要制度。通过研究发现,现行法律法规对商品房预售主体的资格条件限制,预售项目的限制等商品房预售许可制度的事前静态管理是相对完善的,而对于商品房预售合同法制度等事中、事后的动态监管则相对薄弱和欠缺,尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系,如预售商品房的转让,预售商品房的按揭等涉及当事人重要权利义务改变的一些重大问题没有作出具体规定或制定出实际的操作程序,因此,在某种程度上可以说,现行商品房预售管理法律制度中存在实践和立法脱节、立法存在空白和缺失的问题。为此在文中,笔者重点针对商品房预售合同法制度中存在的预售合同登记制度不足以及因商品房预售行为而产生的新的法律关系:预售商品房的转让关系和预售商品房按揭关系,结合对法律理论中存在的分歧的探讨,提出完善商品房预售管理法律制度的建议。