自住房商品化改革以来,中国的房地产市场趋向成熟,住房供应大部分依靠商品住宅解决,但由于中国住房需求大,土地供应不足,加上资金炒作的因素,导致中国各大城市的房价上涨速度加快,同时政府保障房供应严重不足,中低收入家庭无法满足基本的住房需求。政府虽然在近几年推出以经济适用房、两限房、公共租赁住房、廉租房为主的多层次保障性住房体系,以满足各种收入层次的家庭的住房需要,但供应量相对偏少,特别是在需求量逐年增大的情况下。另一方面,各大城市的房价处于中低收入家庭及新入职的员工无法承受的情况下,城市房屋租金也加速上涨,四大一线城市涨幅甚至达到两位数以上,特别是在一些城市的中心地段,普通住房租金价格让一般收入家庭无法承受,在没有购房能力又没有租金支付能力的情况下,中低收入家庭的住房需求无法实现,引发社会问题。另一方面,在十一五期间,国家重点实行以廉租房和经济适用房为主的保障性住房体系,经济适用住房主要针对的是中低收入家庭,而廉租房主要针对最低收入家庭,但社会上存在一些既不在保障性住房保障范围内又没钱购买商品住房的“夹心层”群体,这些人大部分有一定的收入,或者刚入职,但是面对高房价和高租金基本没有承受能力,而同时场上可租赁的小户型普通住房供应偏少,导致这类群体出现严重的住房问题,生活压力增大,导致社会的不稳定性。同时,由于经济适用住房的缺陷,增加政府寻租的机会,效率低下,已经不成为政府的保障房建设重点。于是,政府在近两年出台各种文件,鼓励兴建公共租赁住房,以在短时间内弥补过去几年没有完成的保障房建设任务。但由于公共租赁住房建设量巨大,中央财政资金和地方财政资金投资建设无法满足公共租赁住房建设巨大的资金需求,所以,去年以来,仅有重庆的公共租赁住房建设量基本满足要求,而其他各大城市建设进度缓慢,主要原因就是没有一个稳定的公共租赁住房建设资金来源,政府虽然积极探索各种融资渠道,但收效甚微,与此同时,我国民间资本巨大,储蓄率居高不下,一些富余资金常常炒作农产品,商品房等,造成、房价、物价动荡,因此,REITS作为国外一个先进的结合房地产市场和证券市场的金融创新工具,成为吸引民间资本、解决公共租赁住房建设资金来源问题的有效工具。引进REITS并设立公共租赁住房REITS成为最佳的解决方案。REITS (Real Estate Investment Trusts)全称房地产投资信托基金,是一个房地产证券化产品,自从在美国创立以来,经过30多年的发展,以成为美国金融市场一个重要的工具,通过REITS,美国中小投资者可以投资房地产市场,而且REITS具有强大的流动性,大部分投资者可以随时在市场上根据自已的投资需要买卖REITS股票。REITS具有收益稳定、风险较小的特点,同时它的收益率跟证券市场指数相关系数较低,投资REITS可以分散证券投资组合风险,而且在美国,投资REITS可以享受免税的好处。所以,美国市场上REITS作为一种受到投资者欢迎的金融工具,市值逐年增加,截止2011年2月,市值已经达到3900亿美元。在亚洲,REITS也是在多个国家和地区发展,其中在新加坡,日本发展十分迅速。所以,有必要把这种金融工具引进来,结合我国国情,推出公共租赁住房REITS,是具有可行性的。本文通过结合REITS这种金融工具的特点,结合中国实际情况,建议推出公共租赁住房REITS,在吸引民间资金投资公共租赁住房建设的同时,可以完善我国的房地产金融市场,提供资金投资的新渠道,分流炒作商品房的资金,减轻政府调控房价的压力。通过分析设立公共租赁住房REITS的可行性和必要性,将公共租赁住房REITS的组织形式确定为契约型,由地方政府出面协调组建一家由政府背景的投资信托机构作为发起人,发起设立公共租赁住房REITS,募集资金后通过新建、购买二手房改建等方式构建公共租赁住房资产,通过出租公共租赁住房获得租金收益,并将绝大部分收益分配给REITS投资者。在这个过程中,最重要的就是公共租赁住房REITS要具有足够的收益,以达到投资者要求的年化收益率,REITS投资者要求的是每年获得稳定的现金分红,这也是投资者投资REITS的最主要原因之一,公共租赁住房的承租者基本是有稳定收入的个人或家庭,且公共租赁住房的租金收益低于市场正常水平,所以投资者基本不会出现拖欠租金的情形。本文建议政府全程参与公共租赁住房的招租、管理工作,严格制定公共租赁住房准入条件,并在租赁期内严格规范承租者的行为,以保证公共租赁住房的长久吸引力和租金的稳定性,同时本文提出公共租赁住房的承租者的租金支付账户应和银行账户关联,定时划拨租金,以方便租金的收取工作。本文的另一个重点在于分析公共租赁住房REITS能给投资者带来的年化收益率。由于公共租赁住房的保障性质,公共租赁住房的租金相比市场平均水平低30%左右,而建设成本相比而言基本为市场正常水平,所以公共租赁住房REITS的收益率必然会大受影响,通过本文计算可知,公共租赁住房的租金收益率较低,平均年化租金收益率为4.6%左右,这对投资者而言,不构成很大的吸引力,所以本文建议中国参考美国,对投资兴建公共租赁住房给予一定的税收返还优惠,以提高投资者投资REITS的积极性,同时,在土地政策、财税政策,金融政策等方面给予公共租赁住房以支持。