目前，在我国人口规模不断扩大的背景下，土地资源呈现出越发紧张的趋势。合理有效地开发棕地，是实现土地的节约集约利用和城市发展战略的重要举措之一。近年来，国家不断出台相关政策，鼓励民间资本参与到基础设施建设中，尤其强调积极探索市场化运作模式，引导公司、企业等社会资金参与土地整理复垦项目，从而为棕地开发采取PPP(Public-Private Partnership)模式提供了良好的契机。然而，棕地开发涉及的不确定性因素多，开发风险大，传统的投资决策方法(如NPV法)难以准确评估项目价值，导致项目价值漏损，而实物期权方法能够捕捉到项目不确定性和管理柔性隐藏的价值，从而实现对项目价值更准确的评估。本文主要研究内容和结论如下：　　通过阐述棕地开发的必要性，系统地分析开发的主要过程，结合棕地开发项目的复杂性、学科交叉性、利益相关性以及生态属性，深入剖析开发过程中的高风险性以及由此带来的收益。针对PPP模式的运行特点和应用条件，综合考虑相关政策的支持与鼓励，通过PPP模式在棕地开发应用中的可行性判断，提出棕地开发的PPP模式，并给出其运作流程。　　根据 PPP模式下棕地开发的复杂性和不确定性，结合实物期权的内涵和典型特征，对PPP项目实物期权种类进行识别与梳理，并构建实物期权价值评估的二叉树模型，分析确定项目资产价格、投资费用、投资时机、无风险利率和波动率等参数，采用递推方法对模型进行求解。　　最后，运用实物期权二叉树方法对上海青浦HS涂料厂棕地开发PPP项目的投资价值进行评估，并与传统的NPV方法比较。结果表明，单纯的计算项目NPV，项目不可行，导致投资决策失误，失去有利可图的投资机会；而充分考虑项目投资的阶段性、不确定性以及管理柔性后，采用实物期权方法评价项目价值，结果表明该投资项目是有利可图的。可见，实物期权法可为不确定性高、投资额大、建设周期长的项目提供更可靠的投资决策依据。　　综上，运用PPP模式进行棕地项目开发，采用实物期权二叉树模型深入挖掘项目操作过程中的不确定性和决策柔性，能使各参与方更清晰的看到项目隐藏的价值，加大各方的合作动力、投资热情以及参与积极性，实现对大面积被闲置棕地的合理高效利用。