上世纪末起，我国房地产业迅猛发展，投资持续快速增长，逐步成为国民经济的支柱产业和国民经济新的增长点，其中以住宅地产最为突出。2009年末，国家针对房地产、尤其是住宅地产市场进行全方位调控的系列宏调措施出台，对住宅地产市场造成了巨大冲击;行业及市场对商业地产的关注程度显著提升，地产巨头纷纷进军商业地产领域，发展形势一片大好。　　与市场持续升温呈相反态势的是对商业地产的理论研究。商业地产在我国尚属新生事物，实践远超前于理论研究。近年来，房地产价值链模型构建成为学界研究的热点，但其研究的大部分仅对价值活动和价值链框架进行笼统的分析，并未区别住宅地产和商业地产;一部分对满足终端消费需求的商铺的价值链进行研究。集中在写字楼价值链方面的研究相对较少。　　价值链理论自提出以来备受关注，不断丰富、不断发展，成为提升企业和项目竞争力的有力分析工具。上世纪90年代，价值链理论被引入国内，应用于各行各业，帮助企业进一步明晰自身和项目的核心竞争力。作为尤其缺乏系统分析与理论指导的写字楼开发经营活动，应用价值链理论及其分析思路，发掘项目竞争优势、提升项目价值，对行业和企业的发展影响甚大。　　广州作为区域经济中心，良好的经济环境吸引众多企业进驻，为写字楼市场带来旺盛需求。研究广州城市中央商务区的商业写字楼地产，具有现实性的意义和充裕的一手资料。珠江新城超甲级写字楼利通广场的开发和经营过程基本具备了近年来广州商业写字楼开发大潮巾涌现的写字楼产品的普遍特点，具有一定的研究价值。本文以之为案例，在回顾和梳理文献的基础上，对利通广场的概况、特点及开发过程做出翔实全面的描述和观察分析:按照提出问题、分析问题、解决问题的思路，分解案例的开发经营流程，运用价值链理论和研究思路构建利通广场开发商的企业内部价值链及利通项目的纵向价值链框架，分析价值链条的价值创造活动及价值构成要素，提炼包括土地、人力资源、品牌、企业文化、资金、信息和管理在内的七个价值要素，阐释了其在价值创造过程中的作用;在全面认识利通项目价值链各节点价值和价值传递过程的基础上，剖析利通广场价值链可优化的环节，提出增强融资能力、提高开发管理能力、提升创新水平及加强项目开发价值链各环节的协调和整合等价值链优化建议。以小见大，进一步充实商业地产的价值链研究，并通过研究分析指导案例实践。