住宅产业的发展对国民经济有着重要的拉动作用。住宅作为一种特殊商品，具有单价高和不可迁移的特点。住宅市场的良好运行是其再生产得以持续的保证。西安市政府在“十．五”规划中，关于提高人民生活水平的预期目标中指出：到2005年城镇居民人均居住面积要增加到15平方米。这一目标是从宏观经济角度根据西安经济的总体发展水平并参照中国各主要城市的发展状况而作出的。但住宅市场有其自身的运行特点，因此有必要在对住宅市场进行调研的基础上指出其运行的特点，为更好地实现这一政策目标提出相关建议。 本文采用规范与实证相结合的研究方法。在第二章中运用经济学原理对西安市住宅市场供需的两个方面作了调查，得出了目前存在大量潜在需求而有效需求不足的问题。在第三章采用了规范研究方法，通过专家测评，对影响居民需求的要素做了分析，并采用AHP方法找出了各影响因素中的相对重要度。第四章中采用了实证研究方法，用主要影响因素与住宅需求量相关的实测数据建立了数学模型。在检验其有效性之后，对未来市场需求作了预测，并得出有效需求小于政府目标的结论。在第五章中，针对上述研究结果，把如何改善有效供给、扩大需求和市场运行机制的调整提出了相关建议。 本文遵循从基础理论出发到实证分析的思路，采用定性和定量分析相结合的方法，对西安市住宅市场进行了分析、研究。对市场宏观调控者和微观主体的正确决策具有一定的理论价值和应用价值。