城市近郊区是城市行政区内,城市中心区以外的地域。城市发展进入城市区化时代,郊区进入其发展的高级阶段,称作城市近郊。首先,国外学者对郊区的研究背景是城市进入城市化发展高级阶段,城市郊区化现象产生和大都市区形成。城市由单中心向分散化发展,中心城区外围的郊区成为重点发展对象,成为城市区综合发展的关键区域。城市区内中心城市与郊区之间的分合问题,以及其间的政治、服务、规划、居住、产业等各方面的空间分异和协调关系尤为重要,郊区成为大都市区研究的组成部分。因而城市郊区的发展渐渐受到重视,对城市郊区发展的理论与实践的探索具有十分重要的意义。因此,本文应用土地产权与地租理论、土地市场理论和土地集约利用理论,分析了城市近郊土地集约利用开发现状,提出了我国城市近郊区土地集约利用存在的问题,探讨了城市近郊失地农民的安置方式及存在的矛盾。其次,在总结归纳了我国城市近郊发展的基本模式和途径的基础上,提出了城市近郊土地集约利用路径和产业发展路径。本文认为,目前城市近郊的经济发展单纯靠扩大制造业规模的空间不断缩小,附加价值越来越有限,只在制造环节下工夫,依赖无限供给的低成本劳动力优势,发展战略上将受到很大局限,况且制造业通常需要较多的土地、自然资源等低级要素的投入,长此以往当这些资源被使用殆尽时,城市近郊的制造业成长将会受到较大影响。因此,以生产性服务业、生活性服务业、公共服务业和创意产业等为特色的服务产业已经成为城市近郊经济发展的新引擎,为此城市近郊需要不断加大服务产业的发展力度,促进制造业和服务业的共同发展,达到城市近郊集约利用土地的目的。再次,构建了城市近郊土地利用系统集约度综合评价体系和土地利用变化预测模型。最后,以天津市东丽区为例进行了实证研究,提出了东丽区以宅基地换房的土地集约利用路径;并以东丽区华明镇为例对城市近郊宅基地置换可行性进行评价。