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九○年代以降,受景气长期低迷的压力,使得自住者与投资者裹足不前,是故如何掌握房地产市场变化,以了解业者及投资大众的决策行为对产业的影响,所以引发本研究的兴趣,藉以了解是否能从总体经济面的因素来找出房地产价格变动的趋势。
影响房价的因素概可归纳为六大类:(一)为经济因素,如所得、利率等。(二)为社会文化因素,如人口成长率。(三)为住宅区条件,如交通便利性。(四)为政治因素,政局稳定与否,将影响社会大众购置不动产之决策。(五)为房屋本身特质,如坪数、建材、楼层等。(六)则为政府政策因素,如都市计划管制等。从过去的研究中,可以了解都市发展程度对于房价的影响力,
目前许多房地产景气循环的探讨,许多源自于经济循环的理论与观念,但诚如经济循环来自众多因素与各种环境交互影响所形成,房地产景气循环亦是综合许多主客观条件所产生,若要将总体经济层面的景气研究应用于个别房地产的探讨,其中有许多音观念与探讨层面不同而需加以修正的地方。另外,由于房地产的生产活动不但攸关大众的居住品质,更渴引发许多衍生性的需求,进而对总体经济与金融市场产生冲击,故房地产业也常被政府视为反景气循环的重要工具,但到比房地产市场与总体经济的互动关系为何?是总体经济发展带动房地产市场的发展?还是房地产市场属于火车头工业而带动总体经济的发展?
要掌握房地产景气的循环,必须了解房地产景气波动的形式?转变社会对区位及空间需求关系的力量为何?这些因素是否会随着时间而发生转变?这些转变力量是暂时性的冲击,还是造成房地产市场的长期、结构性变迁?此乃意谓房地产景气波动是一动态的发展过程,必须经常对影响房地产景气的因素加以检视,方不至做出错误决策。
另外,影响房地产景气价格的因素很多,包括政治、经济、社会、心理等因素,都会使得市场不断出现复苏、成长、高峰、衰退的循环。目前许多房地产景气循环的探讨,大多源自于经济循环的理论与观念,但房地产景气循环是综合许多条件所产生,若要将总体经济面的研究应用于房地产业的探讨,其中还有许多因素需要加以修正。因此,我们在此将影响房地产價格的總體經濟面因素提出,並透過計量方式加以驗證。