房地产业是我国的新兴产业,它带动了我国数十个产业的发展,对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要作用。随着我国工业化和城市化的快速推进,房地产业更是一个发展前景良好的产业。近几年,国家出台了一系列调控房地产业的政策,这些调整政策被业界称为“房地产新政”,以抑制房地产价格过快上涨。然而,当前房地产市场虽经过国家的多轮宏观调控,但房地产价格依然保持上涨态势,“房地产新政”的实施面临着诸多挑战,房地产市场的发展与调控陷入困惑之中。究其原因,供求结构不合理和土地成本上涨过快,房地产暴利约束乏力是其根源所在。本文认为只有以供求结构和土地成本为着力点的宏观调控,才能实现我国房地产市场的均衡发展。并在此基础上,提出了改善房地产市场供求关系、控制土地价格、抑制房地产暴利的行政的、经济的、法律的相关措施。本文主要运用微观经济学的均衡价格原理、房地产投资可行性研究的敏感性分析方法,指出了目前房地产价格上涨过快的几个深层次原因。原因之一是房地产市场存在结构性矛盾,供求关系失衡,主要表现为住房供应结构较差,有效供给不足,结构性矛盾较为突出;住房需求结构不尽合理,投资、投机性需求过旺,被动需求较大;住房供给结构和需求结构不对称,供求关系失衡。原因之二是土地价格增长较快,土地成本成为影响房地产市场住房价格的关键因素,是房地产成本的重要组成部分;土地价格上涨过快是房价上涨的重要原因。并通过案例对房地产项目进行了效益分析,分析了房价的主要成本构成及相关敏感性因素。本文主要围绕影响房地产价格上涨的主要因素“是什么,为什么,怎样控制”这个思路开展分析,主要从控制土地成本、改善供求结构、缓解供求矛盾、抑制投机行为等方面,给出了促进房地产市场均衡发展的相应的行政的、经济的、法律的手段的建议。本文在选题和研究角度上,将微观经济学的均衡价格原理和房地产投资可行性研究中的敏感性分析方法运用到影响房价上涨的因素分析之中,有一定的针对性和实用性。针对问题提出的一些对策建议,在实践中具有较强的指导意义。